公寓成“黑马” 其实不意外

　　钱江南岸一座酒店式公寓14楼样板间里，看房者络绎不绝。东向房间的落地窗外，左边是潮起潮落的壮阔江面，右侧滨江区政府商圈尽显繁华便利，销售员小张指着不远处一幢黑色酒店式公寓：“‘网红’都在那里。我们离它这么近，不愁租不出去。”

　　据浙报传媒地产研究院统计，7月，杭州酒店式公寓成交异军突起——4547套、占总成交商品住宅的23.2%，创历史新高。要知道，去年一年酒店式公寓也仅成交了13508套。

　　酒店式公寓，成为当下杭州楼市最炙手可热的“网红”。这背后的“洪荒之力”，究竟来自何方？目前是投资的好时机吗？

　　新兴经济活跃

　　带来滨江火爆行情

　　销售员小张所指的，就是星辉城，它还有个别名——“网红基地”。事实上，滨江区政府板块的酒店式公寓，如汉峰公馆、君尚金座、双城国际等，也住着不少“网红”，扎堆着许多“主播”“淘宝店主”的工作室。酒店式公寓，因其兼具居住与办公的双重属性，成了“互联网+”新经济产业链中重要一环。

　　新经济的“洪荒之力”，体现在滨江区酒店式公寓去化上——全杭州速度最快、价格最高、租金也最高。7月，杭州市区酒店式公寓成交前十位中，滨江区占据3席，其中，居榜首的是位于滨江腹地的高润·云杉郡，售出542套，均价1.6万元。其销售人员告诉记者，4.8米层高的LOFT，开盘2小时便告售罄。另外，滨江区政府板块的江滨澜廷和金铂湾，均取得了不俗的业绩。

　　“这既有市场真实的需求，也有一部分投资需求。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析说。滨江区的房租杭州最高早已是不争事实，据杭州我爱我家统计，7月滨江区房租涨幅全杭州最高，7月平均租金4820元，比6月涨了265元。其中，酒店式公寓租金回报更高，“2013年左右，月租金4000多元。”一名中介说，“现在，42平方米月租金大概5000元，80平方米要8000元。”

　　高销量、高租金背后，隐藏着怎样的玄机？“滨江区另外还有一块牌子——杭州高新技术产业开发区。它是杭州高新技术产业集聚地，有很多著名的企业，像阿里巴巴、网易、海康威视等。”丁建刚说，“酒店式公寓对住宅有一定的替补作用。因为整个市场中有一部分年轻人，特别是80后，甚至90后，他们非常希望居住在自由的空间。不需要很大，但是服务要比较好，生活配套设施要比较全，最好一个拉杆箱就能解决问题，周边所有的餐饮、娱乐、休闲、会客等等这样的功能，都要齐全，交通便捷，这是酒店式公寓的优势。而在整个滨江区域中有很多这样的年轻人，所以酒店式公寓的需求是比较旺盛的”。

　　2016年上半年市场表现已经证明了这一点，滨江的酒店式公寓成交占比，比2015年的比例提高了将近一倍，达到了14.4%。庞大的产业基础，强大的新经济活跃度，带来大量年轻人口流入，区域楼市步入良性循环。除了滨江，下沙金沙湖板块和城西，也是“网红”聚集地，这三个板块也是杭州上半年酒店式公寓租金涨幅最大的板块。此外，位于拱墅区的杭州新天地，7月酒店式公寓成交147套，这里是跨境电子商务产业园，“跨贸小镇”落户于此，为其带来了不少有商住需求的创客人群。

　　购房理念升级

　　引来投资改善需求

　　“其实，全杭州的酒店式公寓，最近都呈现出热销势头。”杭州我爱我家品牌总监周包军告诉记者。数据显示，今年春节之后，杭州市区酒店式公寓成交量开始上扬，截至7月底，共成交18575套，远超过去年整年成交量；价格从去年以来就一直在12000元至17000元的价格内小幅浮动；库存25977套，如果按今年的销量速度算，去化时间已不足10个月。

　　杭州酒店式公寓市场发展趋势，正向一线城市靠拢。数据显示，今年上半年，北京酒店式公寓销量频刷新高，4月的销售占比超过50%。上海的行情同样火爆：4至6月，成交量比去年同期增长148.5%，占比高达44%，远高于去年同期的15%。

　　消费升级的大背景下，人们生活理念、消费理念、住房理念正快速更迭，成为推动酒店式公寓热销的另一股“洪荒之力”。一方面，“网红”所代表的一部分80后、90后群体，非常希望居住在自由的空间中，对配套交通服务要求高。低总价、低门槛的酒店式公寓，正好符合了这些年轻人的居住需求。另一方面，一些更为年长的、以改善为主的购房人群，也摒弃了传统观念，将目光投向了地理位置优越、服务更好、更具性价比的“改善型”酒店式公寓。

　　住在市中心某高档楼盘的王女士一家，虽然房子有130多平方米，但三代同堂让王女士越来越觉得生活空间狭小，将来万一再生二胎就更住不下了。最近，王女士卖旧买新，“换”了一套华家池板块滨江房产开发的酒店式公寓“华幕”，236平方米、4室2厅4卫，豪装，但均价却不足3万元。同样的总价，如果换成这里70年产权的住宅，只能买到140平方米。“酒店式公寓产权比住宅缩水了30年，但性价比反而高了。”王女士说，“我不想因为买房而降低现在的生活品质，生活水准永远是第一位的。”

　　在滨江·华家池销售部的许经理眼里，王女士正是他们的目标客户，“享受型的”。随着人们住房需求的升级，“王女士们”正变得越来越多，一些房地产企业精准把握住了这种趋势，推出了符合细分市场需求的产品。许经理告诉记者，“华幕”5月开盘的13号楼共103套酒店式公寓，面积236平方米和277平方米，目前已经去化九成，购房者大多为改善型，基本是自住，“还有一些来自北京、上海的浙江籍客户购买”。

　　除了热销的板块、热销的项目外，杭州酒店式公寓也分化加剧。根据统计，目前下沙酒店式公寓库存压力较大，仅宝龙城市广场、龙湖·滟澜星座等几个项目，待售房源就超过4000套。此外，临平也一直是酒店式公寓的饱和地带。

　　“硬伤”不可忽视

　　现在投资仍须谨慎

　　酒店式公寓的热销与投资客的涌入不无关系，那么对于普通家庭而言，现在还是投资酒店式公寓的好时机吗？

　　业内专家介绍说，跟普通住宅相比，酒店式公寓也存在明显的缺点，可以概括为“四高一低一不能”，具体说来就是首付比例要50%、贷款利息是普通住宅的1.1倍、契税高达3%、商业水电，而产权年限只有40年，并且不能落户。专家认为，酒店式公寓“产品本身有缺陷，只能满足一定阶段的居住需求，生命周期短”。

　　“一般人结婚之后才买房，但酒店式公寓目前还不能落户、无法享受学区。另外，有些在‘新政’之前的酒店式公寓不通煤气、没有烟道，油烟稍大的菜都没法做，不适合大多数中国家庭的生活。”周包军认为，酒店式公寓主要还是用于过渡型居住。不过在许经理的客户眼里，有些“缺陷”并不是真正构成障碍：“无法落户上学，子女可以读民办；商业水电，一年算下来也就比住宅贵5000元；物业费与住宅一样……地理位置、舒适程度和产品品质，才是客户最关心的。”

　　酒店式公寓从保值增值上，也无法媲美住宅，最大“硬伤”来自产权时间短。但许经理反问：“那些老旧的二手住宅，产权可能也只剩下40多年了吧。”

　　产权时间对于酒店式公寓的影响，更多地体现在二手房交易上。“开发商拿地时是40年，开发还要两三年，实际拿到手里时，产权剩下30多年。试问10年后，谁愿意接盘只有20多年产权的房子？”一名业内人士分析。

　　“目前酒店式公寓在二手房交易市场上的表现不是太好。”周包军告诉记者，有价无市、转手艰难，购买酒店式公寓，投资者要做好长期持有的打算，否则还是谨慎为宜。

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