“放开收费后，物业公司要涨价，我们该怎么办？”“入不敷出的物业费，是不是能涨点？”国家发改委“放开非保障性住房物业服务收费”的规定，有人欢喜有人忧。更多的居民却闹不清，小区物业费究竟该如何定价？

　　记者梳理发现，北京的商品房小区物业费已实行市场调节价，在包干制和酬金制两种管理模式下，新旧小区有着不同的定价机制。物业费涨价还是不涨价，是最近两年在旧小区最受争议的话题。

　　新建小区

　　前期物业费开发商买单

　　“小区将来物业费多少钱？”元旦假期，购房人徐磊去看房时，每到一个楼盘，总会记得向售楼员询问一下物业费的价格。不过，令他有点费解的是，即使是同一个区域的楼盘，有时物业费也会相差不少。“超过4元/平方米/月的楼盘，就觉得贵了。”作为消费者，徐磊想弄明白新建小区的物业费究竟是如何定价的。

　　《北京市物业管理办法》规定，所有新建住宅由开发商承担前期物业服务责任。开发商在与业主完成物业共用部分交接之前，需根据前期物业服务合同约定的服务事项和标准提供服务，不得向业主收取物业服务费用。

　　而前期物业费的定价，建设单位应当在销售前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。

　　“换句话说，新建小区的前期物业费不仅不用业主交纳，而且定价不是开发商一家说了算。”社区物业专家陈凤山告诉记者，目前新建商品房小区市场接受的平均价格在3.5元/平方米/月。

　　老小区

　　多半小区物业费缺少监管

　　“物业费？我们从来闹不清是怎么花的。”董女士所住的是上世纪90年代建成的老小区，没有业主大会和业委会，物业费也是10多年前入住时的定价。

　　在董女士看来，物业公司的服务水平谈不上好。比如，她所住楼栋的电梯有2部，可白天除了上下班的高峰期之外，几乎只开一部电梯。不过，因为物业费价格不高，业主也就睁只眼闭只眼。

　　“北京许多老旧小区，没有业主大会，更没有业委会，缺少监督制衡力量，物业费的收支都由物业公司完全掌控。”一位物业行内人士透露。

　　一份内部调研资料显示，据不完全统计，全市上世纪90年代以前建成投入使用的1852个老旧住宅小区中，有1004个没有正规的物业管理模式，其中自管房单位管理的有812个，多产权单位管理的有192个。这些小区一般由直管公房和自管公房组成，成立业主组织的比例非常低。

　　“个别有着分支机构的物业公司，甚至在总部设置了资金运营部，将收缴来的部分物业费拿出去投资获取收益。当然，只要价格不调整，矛盾就不会爆发。”

　　争议

　　不满“包干制”往往导致“对着干”

　　“从近两年看，因为物业费引起争议较多的，是成立了业主大会和业委会，实行包干制管理的老旧小区。”这位业内人士告诉记者，在物业费收多少和怎么管的问题上，物业公司和业委会常常想法不同。

　　包干制，指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。换句话说，物业费总额扣除各项物业管理支出后，剩余部分归物业公司所有。

　　“包干制的问题在于，物业公司会想尽力压缩物业成本，让自己多挣一点。但物业成本下去了，服务水平就要下降，业主不满意。”不满意的结果通常有两种：一种是由业委会牵头和物业公司“对着干”，一种是业委会忽略甚至宽容矛盾，最终造成业主和业委会“对着干”。

　　比如，创新了业主自管模式的海淀东升园小区，当年就是因为物业费要涨价，而倒逼出自管模式的改革。2012年6月，东升园小区原物业公司提出将物业费上调至276万元，征求意见后，业主认为小区物业管理不到位，电梯停运，绿地荒废，环境脏乱，拒绝调价。物业公司便决定从当年11月起从小区撤离。随后，经过业主大会讨论，一支由业主投资组建的物业服务队伍由此成立。以2013年为例，自管一年的花费为157万元，比当初物业公司的要求少119万元。

　　“就像东升园，这两年不少小区的业主、业委会和物业公司之间，都为物业费涨价出现过矛盾。”一位业委会委员总结道，物业公司常会以亏本为由提出涨价，可由于账单不透明，无法获得业主同意。物业公司要么就自行决定从小区撤离，要么就消极怠工，甚至还出现过伪造业主签名以实现涨物业费的案例。

　　趋势

　　部分小区试水“酬金制”

　　除了业主自管的模式，面对因为费用和管理中的矛盾，北京也有十几个小区改包干制为酬金制，设立共管账户，由业委会代替业主决定物业费的收支。

　　酬金制，是指从预收的物业管理费中，按约定比例或数额提取酬金支付给物业企业，其余用作物业的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

　　“比如，小区预收的物业费是100万元，约定给物业企业10万元酬金，剩余90万元就全部投入到小区管理和维护中。保洁一年花多少钱，绿化一年花多少钱，都由业主决定，物业只是个执行人。”社区管理专家邵里庭解释了酬金制的运行机制。

　　长河湾小区，就是因业主与物业公司矛盾激化后变革酬金制的较早尝试之一。 “小区采用预算审批制，没有业委会的章，一分钱也拿不走。所以，物业公司有没有偷钱，有没有骗钱，一目了然。”小区业委会主任丁玫介绍，物业费和公共收益的每一笔支出，都需要经过业委会审批。而对于每一笔收支的真实性、合理性，都有第三方监理进行“监管”，财务账本每季度都公示一次。

　　本报记者 赵莹莹J201