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市场低迷反推地产信托收益大增

  • 发布时间:2014-06-06 08:54:36  来源:南方日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  今年的房地产市场充斥着各种不安的声音,信贷收紧,房价下跌,成交不振等等,但除了出现少数中小房企资金链危机外,没有发生如2011年那样众多房企资金紧张的现象。而相应的,房地产领域的融资港渠道仍然是比较有效。其中,房地产信托依然不断地为房企输送新鲜血液。记者发现,支撑信托公司热衷房地产领域投资的是高额的收益。据了解,仅是2014年前五个月,信托公司发行房地产信托规模就达到1204.8亿元,而平均的预期收益率达到9.7%。

  信托成房企融资主渠道

  “今年要在银行贷到款很不容易。”惠州一家小型的房企的副总经理日前向记者表示,现时该企业在省内有三个在建的项目,现在依靠的都是信托公司渠道进行融资。

  这并非是个案,而是现时房地产行业的普遍现象。2014年银行渠道的融资基本上对房地产行业都收紧了口袋。不仅是住房贷款的额度大幅收缩,连房地产开发贷款也是大幅度地收紧。而与此相对,则是市场成交的不景气。尽管对于楼市是否崩盘的争论仍然在持续,但成交的大幅收缩则是不争的事实。银行融资难,而市场回笼资金的速度也在减缓,房企必须寻求另一条新的输血通道。而房地产信托开始成为企业获得新鲜血液的重要渠道。据益信托网统计的数据显示,今年以来截至5月底,信托公司共发行房地产信托487只,规模达到1204.8亿元。而在2013年同期,房地产信托仅发行了403只,规模也只有1181.6亿元。

  记者发现,今年现身在房地产信托市场的企业并不仅是中小企业,一些大型的房企也不得不在信托市场寻求输血通道。如万科、恒大、绿地三家大型房企今年信托融资的规模和数量都比去年有大幅的增加。仅上述三家房企今年以来信托融资的规模已经达到73.5亿元。其中恒大地产信托融资数额最大,达到了47.7亿元,仅仅通过平安信托的发行计划就达到了31亿元。

  绿地集团今年来也已向建信信托、五矿信托、中信信托通过贷款类或权益投资信托募资16.35亿元。日前,万科也发布公告称,为满足公司东莞长安万科中心项目开发的需要,向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币7.5亿元,借款期限2年。除此之外,今年初,万科还通过杭州信托先后成立万科集团温州黄屿投资项目集合资金信托计划第二轮、第三轮,共计募资1.5亿元。

  高额收益接近10%

  “信托的成本肯定要更高,一般来说,都会达到或者超过10%。”上述惠州房企的副总向记者介绍,相比于传统的银行贷款,信托对于收益回报的要求更高,而企业要付出的成本也会相应增加。

  记者发现,今年以来,房地产信托项目的收益率是越来越高。截至5月底,信托公司发行的房地产信托产品的平均预期收益率是9.7%。而在5月的地产信托项目收益率基本都在11%以上。“市场行情不好,要获得信托公司的融资,除了项目有足够的吸引力外,高回报率也是必不可少的。”如前不久发行的民生信托“锦盛12号”集合资金信托计划,募资规模3亿元,续存期限2年,认购金额在100万-300万元之间,预期收益率9.5%;但认购金额在300万元以上,预期收益率则上升至11%。该项目资金投向四川省成都市双流县“宏达世纪丽景”项目(一期)开发建设,融资方为成都宏达众成房地产开发有限公司。

  “往往企业规模越小,信托的成本就越高。”据透露,现时中小房企对于信托的依赖更强。“在三四线城市,今年的销售普遍都不好,不少本地的企业开发的项目规模也比较小,资金回笼速度慢就不得不找新的‘钱路’。”而这些中小房企的实力较弱,在建项目的变现能力也并不太强,再加上在现时市场销售不振的情况下,流动性风险就会变大。信托高额的收益是与这些风险并存的。据了解,尽管高额的收益非常吸引,但现时已经有信托公司出现了兑付风险。前不久被闹得沸沸扬扬的光耀集团破产消息就使得该企业旗下的楼盘所进行的信托项目产生了不良的状况。有业内人士分析,未来一段时间,信托公司对于房地产方面的信托融资会变得谨慎,如果市场销售继续不理想,有可能出现更多的信托兑付风险。

  南方日报记者 蒋劲劲

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