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2020年06月05日 星期五

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郁亮毛大庆回应网传讲话:忧患意识被误读为看空行业

  4月底,一份名为《毛大庆:全国房地产将下行 搞不懂北京楼市》的文章在网上广泛传播,成为轰动业界的热门话题,万科曾发表声明称,文中信息不代表万科公司和毛大庆的个人观点。日前,万科方面通过一份对总裁郁亮和毛大庆的采访作出回应,郁亮认为,从提示风险的角度,赞成网文中的一些观点,行业已经进入下半场,企业对于可能存在的市场风险要有充分认识,积极应对是必要的,但行业发展的空间仍然很大,中国的城市化还远未结束,中国的经济转型、不动产精细化才刚刚开始。

  郁亮:如果不看好房地产,万科应该是零资产

  “如果不看好行业,万科现在要做的就不是轻资产,而是零资产,退出原有的业务了。”上述郁亮的观点,来自于一份毛大庆及郁亮的采访记录。根据记录,万科认为房地产行业仍然有非常光明的发展平台。

  毛大庆说,不久前确实参加过一个内部分享交流活动,他的发言以提示风险为主,希望尽可能唤醒大家的危机感,没想到的是,会有人将讨论、问答的内容糅合在一起,以他个人讲话的名义对外发布,再经过一些“标题党”式的转载放大,就变成了他“看空行业”;能做到基业长青的企业往往都有强烈的危机感,很多优秀企业都在讨论“自己的冬天”“我们离死亡还有多远”,万科也一直强调“如履薄冰,如临深渊”的忧患意识,这正是万科稳健经营风格的重要来源。

  毛大庆称,当前房地产行业的一个严重问题,就是地价居高不下,反映出过度乐观的情绪还没有完全恢复理性。这样的情况下,在行业内部浇一浇冷水,是有必要的。但如果将企业的忧患意识、对风险的警示扭曲为对市场的悲观,则有违他的本意。

  郁亮则表示,中国房地产业未来仍将有非常广阔的发展空间。他以中国和日本的城市化率作比较:2013年中国城市化率为53.7%,而日本1955年就已经达到56.1%;日本房地产市场有两个重要转折点,一是1974年,从高速发展转向平稳发展,一是1992年,出现了断崖式的下跌,中国现在的情况最多相当于日本1974年前后。但只看城市化率的话,日本1974年的城市化率也已经是74.9%。现在中国比日本那个时候还低得多,而城市化率的增长速度和日本1974年前差不多,都是每年1个点左右。

  郁亮展望房地产行业的未来时认为,从经济转型和不动产精细化的角度来看,未来的客户,无论是住宅客户,还是消费地产、产业地产的客户,需求都会和以前有很大区别,原有存量的不动产难以满足他们的需求。而无论是拆除重建,还是进行功能改造,都会带来很多机会。只是客户的需求会越来越精细化,不只是面积越来越大这么简单,这对企业的专业能力提出了更高要求——不仅要提供质量好的房子,还要提供全面的配套服务,甚至还要去营造良好的社区氛围。

  业界:均价下跌15%,成交将迅速反弹

  对于郁亮的判断,受访的多数业内人士持肯定态度。亿翰智库上市房地产研究中心副主任张华东说,目前房地产行业最核心的问题并不是供应过剩,而是相对于高房价的购买力不足,只要房价和地价出现一定幅度的下调,成交就能迅速恢复。

  中房信研究总监薛建雄也持相同看法。他表示,今年的市场走势最多只是和2011年接近,成交情况远远好于2008年。按照2011年的经验,虽然个别楼盘会有30%的跌幅,但整体价格只要下调15%,房地产成交量就会迅速反弹。

  他认为,不仅一二线城市能通过降价迅速去化,看上去库存压力非常大的三四线城市也有望因为价格的下调而迅速解决销售压力。薛建雄说,三四线城市的人均居住面积需求远超一线城市,以一线城市的平均居住面积来衡量三四线城市的商品住宅供应量是不是过多,是不合理的。

  无论如何,如同郁亮、毛大庆所判断的,接下去房地产行业的分化将在所难免,分化不仅体现在不同城市的市场销售情况将会截然不同,还反映为不同开发商的销售涨跌趋势。

  薛建雄说,那些建筑质量好,拥有大量配套资源优势的楼盘甚至有望在这一轮涨价。相反,那些房屋质量不佳,经营特色不够鲜明的开发商则不可避免地通过降价销售来解决高库存问题。

  郁亮对网传毛大庆讲话的部分回应

  网文:从很多角度上看,中国房价在短时间内存在大幅上涨空间的理由是不充分的,相反有很多数据表明,2013年中国房地产市场存在和日本泡沫化类似的特征。

  回应:日本房地产市场有两个重要转折点,一个是1974年,从高速发展转向平稳发展;一个是1992年,出现了断崖式的下跌。中国现在的情况,最多相当于日本的1974年前后。但只看城市化率的话,日本1974年的城市化率也已经是74.9%。我们现在比他那个时候还低得多。

  网文:从现在重点关注的50个城市看,已明显出现分化的特征,一个是以二线城市为代表的,由于土地供应过多,带来了对未来市场去化能力的或销售能力的透支,二是还有一些城市,市场还在,需求也还挺多,但是他的波动在于土地的价格在过去的一年里由于上涨过快,带来了对市场价格上涨空间的透支。

  回应:市场分化是没有任何疑问的,既然是分化,就不存在都好或都坏,而是既有坏的,也有好的一面。两类不同的城市所面临的问题不一样,各有不健康的一面,也各有相对健康的一面。去化能力被透支的内地三四线城市,土地市场没有出现过热。土地价格被透支的大城市,未来的需求还依然旺盛。

  网文:今年的银行特别有意思,我在一季度密集度拜访了20多个行长,和他们聊,到底银行怎么着,发现今年的银行基本上没任务,一季度房贷没任务,以前都是有任务的,但今年没有。

  回应:现在银行吸储成本不断上升,如果按揭贷款折扣大,确实会影响银行的积极性。但只要利率无特殊折扣,按揭依然是银行最好的贷款业务,因为安全性最有保障。

  网文:中国商品房新开工已经达到极限,至于住房的价格是否还有上涨的空间,对于库存比例很高、积压很高的城市来说,近几年根本看不到有上涨的可能性。

  回应:中国目前正处于高速城市化的过程中,而且吸纳人口的主要是沿海城市带和内地中心城市。对于能够吸引新投资移民和外来移民的城市,商品住房千人年开工套数在20-25仍然是安全的,最近几年,国内商品住宅每年开工接近15亿平方米,预计未来总量继续增长的空间不大,总体会保持稳定。

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