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2019年09月22日 星期天

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评论:不可释放房地产救市错误信号

  让房地产市场充分调整

  当前宏观经济增长乏力,房地产“救市论”不断涌现。就房地产市场而言,经过多年调整,供需关系趋于平衡,楼市泡沫正在挤出。在此情况下,应保持定力,不可释放“救市”的错误信号,应让房地产市场更多自发调整。

  “救市论”从何而来?2014年至今,房地产市场未能从“寒冬”中走出。3月开始,杭州、南京、常州等城市出现房地产项目降价开盘现象,随后蔓延至北京、广州等一线城市。但降价并未换来“走量”,3月以来,多数城市成交量低迷,并达到近几年来低点。

  当前房地产市场的区域分化现象显著,就“量价齐跌”的市场表现而言,不同城市有不同逻辑。一线城市供需仍然失衡,由于房价已背离市场购买力,加之买涨心态作祟,市场对降价并不买账;部分二三线城市供应过剩,消化能力不足,量价均存在下行压力。

  房地产市场低迷,不仅会影响到地方政府的土地收入和房地产相关税收,也会“拖累”数十个上下游产业。这就不难理解为何每次楼市低迷之时,地方政府总会产生救市冲动甚至付诸行动。

  但这种做法,是否真的利于房地产市场健康发展?从历史经验不难看出,救市政策的出台虽然有助于投资需求恢复,但这部分投资的恢复带有一定盲目性,既造成供应过剩、风险累积,又进一步强化房地产业的“挤出效应”,恶化产业结构。

  地方政府的救市冲动会获得现实经济形势的“支撑”,如宏观经济增长乏力、城镇化进程加速、差别化调控思路明确等。即便如此,有形之手仍然不宜过早伸出。在现阶段,应继续给市场留下自发调整的空间。

  首先,经过多年调整,房地产市场正出现积极变化:投机投资需求淡出、供需关系趋于平衡。在市场去泡沫的过程中,出现房地产项目降价求生,甚至企业资金链断裂,都是正常现象。何况只有在一个健康的市场中,才会出现市场主体的新陈代谢。事实上,在某些过剩的区域市场中,即使出手救市,市场恐怕也难有起色。

  其次,当前正处于调结构、转变经济增长方式的关键阶段。作为调结构的重要内容,“去房地产化”是必须要实现的目标。要想实现“去房地产化”,就必须遏制地方政府的救市冲动,给其他产业释放生存空间。因此,从调结构的大局来说,必须对实质性救市行为进行遏制。

  第三,即使房地产市场出现区域性崩盘,也不会拖垮银行体系。在房地产抵押贷款仅占商业银行总资产两成、总体贷款资质偏好情况下,即使房价出现明显下跌,也难以对现有的银行体系带来明显冲击,即现有金融体系对房地产市场下滑有较强承受能力。

  市场化和差别化是未来房地产调控思路。在逐渐去除行政手段的同时,要允许各地根据自身市场条件进行调整。但在这个过程中,应把握好调整力度和节奏,避免将其演变为调控松绑,要留给市场足够的自发调整空间。

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