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2019年09月23日 星期一

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冯科:地价和房价是鸡生蛋、蛋生鸡的关系

  【导读】春节之后,房冷地热现象出现;有媒体担心,房价暴跌已经悄然开始。

  央广网财经北京2月17日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,2014年,房价依然是大家关注的问题之一,但是和之前不同,大家对房价是否会一直上涨出现了不同的观点。就连地产大佬任志强前几天也说,今年的房价会下滑。

  对于房价到底是否会出现下跌,大家的观点并不统一。但春节过后,我们却都看到了一种现象,那就是“房冷地热”。

  所谓“房冷地热”,是指商品房的销售出现了低潮,但与此相对,土地市场的状态堪称亢奋。根据房地产行业研究机构的数据,今年1月份一不少城市一手住宅成交量跌入历史低谷。北上广深甚至出现了47%的跌幅。然而,北上广深以及杭州这5座城市1月份的土地出让金总额却突破了1100亿元,创下了记录。而且这5个城市最近一共产生了8个地王。

  与此同时,去年一些地方出台的堪称眼里的限购政策正在放松,有媒体报道,武汉、郑州、长沙、合肥等一些城市,都开始逐步放开限购政策。甚至还有部分城市的成交量出现腰斩。

  而金融部门似乎也已经观察到了这种情况。中国社科院副院长李扬最近就表示,在房价上涨原因不明的情况下,金融部门目前已在对未来房价可能下跌做准备。

  刚刚公布的1月份信贷数据或给未来楼市增添了更多变数。数据显示,今年1月社会融资规模达到2.58万亿元,分别比上月和去年同期多1.33万亿元和399亿元,创下历史新高。有研究报告就认为,货币供应过多,开发商才有实力捂盘,这可能导致房地产成为货币的“蓄洪池”。

  虽然房价下跌对于刚需一族来说意味着负担减轻,但是我们都不想看到房地产的急速转冷让宏观经济伤筋动骨。房价走向何方,宏观经济又会受到多大影响?

  房冷地热。这是最近出现的新现象。房地产市场销售数据下降,但是一线城市地王却频频出现。土地和商品房是同一产业链的不同环节,为什么会出现冷热不均的情况?这种情况是普遍现象还是局部地区的短期表现?

  经济之声特约评论员、北京大学房地产金融研究中心主任冯科认为,普通大众跟开发商存在信息不对称的情况,老百姓掌握的信息跟开发商是不一样的。为什么房企会这么热衷于拿地呢?因为党中央国务院最近开会,再一次强调对18亿亩耕地红线的保护,再一次强调大城市不应该把这些粮田拿出去开发,所以随着土地政策的收紧,未来预期在核心城市取得土地会越来越难,这些信息只有业内少数的开发商还有些政府人员了解,一般普通大众和老百姓是不知道这么多细节的。

  为什么会出现地热呢?它跟未来的供地收紧是有关系的。为什么会房冷呢?第一个,说明老百姓对经济的信心是不足的。另外,还有下降的预期,下降的预期主要来源于一个判断,就是说我们新的一些政策,包括是强调发改委协调国土资源部建设,农业部、林业局、渔业局相关的部门在不动产登记的地方要加快信贷推动,这会导致很多官员拥有的房子会涌入市场,未来对二手房市场可能会有比较大的压力,这一点是比较容易被老百姓所理解的。

  冯科总结认为,一个是收紧土地,这是开发商观测到的。一个是对二手房市场加快登记,这会导致一个预期,可能二手房市场会出现浮动,导致打扰大家的观望。这可能是认知的角度不一样,存在认知落差的现象。由于信息不对称,所以老百姓和开发商的研判也不一样。

  房冷地热的现象会成为一种普遍现象,比如说覆盖一、二、三线城市,还是说只会集中在一线城市,因为它的土地资源更显得稀缺一些?

  冯科表示,不是所有城市全部都一样的,比如说一线城市还是比较平稳,交易量有所下降,但是并没有出现价格大幅的下跌。二、三线城市,三、四线城市供应量比较大的,房地产泡沫就已经直接破裂了,很多地方地也卖不出去,房子也卖不出去。冯科认为,三、四线城市绝对不会出现地热房冷的现象,它要冷的话就是一起冷,要热就一起热。房冷地热只在一二线城市里面,是大家一种认知和对趋势的判断的落差。

  此前大家比较一致的观点是认为,之所以房价会高企,是因为地价的上涨,这是一个直接的原因,但现在土地市场火热,这种高的地价会不会继续对房价起传导作用?

  冯科指出,地价和房价的关系是互动的,是鸡生蛋,蛋生鸡的关系,房价上涨推动地价上涨,地价上涨也推动房价上涨,二者互为原因。关键要看大家有没有需求去购买。现在来看,大家还是倾向于去大城市发展,因为大城市的医疗教育、公共配套服务比较好,我们政府所倡导的方向跟老百姓实际的行动方向是相反的。

  在普通百姓看来,未来二手房的房源入市,无论从数量到节奏可能都会有一个变化,这和现在一线城市地价上涨的现象如果互相博弈的话,会出现什么样的结果?

  冯科表示,一线城市价格的涨幅将有所放缓,但成交量仍然会比较稳。主要是因为有一个二手房要交税的问题,不管政府怎么规定,在这个买卖市场上,卖方还是更有发言权。

  冯科认为,金融业肯定会受到房地产市场波动的影响,因为最近几年,房地产所持有资产配比占比较多,如果房价有什么变动,肯定会影响到金融业的变动。对金融业来说,会有冲击,但不会很大。

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