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2020年04月03日 星期五

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北京:龙湖时代天街夺冠改变SOHO垄断格局

  SOHO中国旗下物业垄断北京商业地产销冠的格局在去年终于被打破。日前,来自中原地产商业地产研究中心的数据显示,2013年龙湖时代天街勇夺北京商业地产成交金额冠军,成为了新城商业地产整体突破的代表性项目。“截止到2013年12月31日,时代天街的销售金额达到15.26亿元,可以说打破了SOHO中国近几年对北京商业地产市场的垄断,也开创了龙湖在北京商业地产市场中的新篇章。”龙湖时代天街营销负责人胡犇表示。

  日前,由北京商报《新北京楼市周刊》主办的论道时代销冠论坛上,众多业内人士一致认为,龙湖时代天街的夺冠也打开了北京新城商业地产的新篇章,预示着商业地产从核心城区向外转移的市场趋势。

  新城商业逆袭

  从房山首创奥特莱斯开业到万科广场出世,再到龙湖时代天街的夺冠,2013年成为了北京新城商业地产整体逆袭的一年,打破了以往一直由核心区项目把持销冠的格局。

  中原地产数据显示,2013年商业成交热点区域呈现出扁平化趋势,排名前十的项目广泛分布于大兴、通州、望京、丰台、东城、西城等区域。随着核心区域土地供应的减少,商业投资外延明显,2013年新兴区域商业项目表现亮眼,其中地处五环外的项目占据了整体排行的半壁江山。

  对此,业内人士分析,随着土地供应格局的改变,城市格局呈现出多中心的发展态势。投资者对投资区域的选择逐渐多元,大兴、通州等新兴区域的人口量级较此前进一步增多,商业需求明显放大,区域规划的利好加剧了投资者对区域前景的信心。另外,对新兴区域而言,轨道交通无疑加快区域发展的触媒,同时也是投资者进行投资选择的重要因素之一。在现有供应中,临近地铁的商业项目相较其他项目受关注程度明显更高。

  此外,年度商业销售市场中,相较万达、SOHO中国等传统商业放弃,龙湖等新晋商业地产开发企业表现突出。胡犇表示,龙湖2011年以“天街”系列产品进入北京商业地产市场,在朝青、大兴区域板块中,销售套数、销售面积以及销售金额持续领先。

  外移成趋势

  伴随北京轨道交通的四通八达不断向外延伸,未来新城区将承担起更多的人口安置责任,商业地产的兴起成为下一步热点。

  “如果把北京地图打开,让投资者选择价值区域的话,很简单就说几环就可以,二环、三环、四环,那么给我们什么启示?为什么要按环线分布价值?因为我们的交通习惯,如果一百年前,没有三环,那时候就是按马车来走的,未来变成汽车了,那么三环、四环、五环就有价值了,那么未来就是地铁,未来的土地分布价值不再按环线,而是按地铁。”誉翔安合伙人赵敬川表示。

  诚然,我们看到在新城区兴起的商业地产项目全是倚靠地铁而建,如龙湖长楹天街是地铁6号线上盖,首创奥特莱斯紧邻地铁房山线以及万科广场背靠地产昌平线,而龙湖时代天街与地铁4号线无缝对接。

  二十一世纪不动产商业部总经理蔡宇翔也表示,对于投资者而言,往往关注一些热点区域如西单、东单、金融街、CBD等热点区域的价值,但是现实是作为一般投资者很难进入这一区域,目前基本上全是被国企机构持有,散售的并不多,而且门槛相对较高,因此未来投资新城区才是能“捡漏儿”的机会。

  伴随着住宅供地的外移、人口的外迁,近年来北京不断涌现出新迁人口几十万的新兴城区,这时就给商业地产孕育了机会。

  “随着北京周边的不断兴起,最需要的就是解决商业配套不足的问题,这是硬性的要求。”中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云表示。

  投资机会显露

  对于新城商业地产的投资更多人关注的是风险问题。

  以纵观南北的地铁5号线为例,从天通苑到磁器口,有多个商圈,5号线是2006、2007年开通的,但就在开通前三个月,所有的房价做一个与三月后的纵向对比,那么在地铁的两端,在天通苑和宋家庄的增幅,是远超于二环内增幅的,所以一个地铁线的开通对新城市场带动作用是非常强的。

  “从商业投资来讲,现在新兴区域的配套设施以及市场设计全是市场化操作的,布局更加合理规范,而老城区相对成熟,但是设施和规划已明显落后。”赵敬川表示。

  蔡云认为商业地产的风险源于运营能力,现在住宅市场火爆,许多商业地产也进行散卖导致经营问题的出现,但是龙湖时代天街的超大型商业中心里,龙湖地产能持有令人诧异的体量,有这样的商业中心进行支撑,对于周边的散售商业投资提供了强有力保障。

  记者了解到,去年龙湖时代天街月度销售额非常稳定,持续热销不是单纯意义上依靠于整体市场的带动,主要还是来源于整个项目的自身定位和产品优势。

  首先龙湖时代天街这个项目,在整个全北京在售的项目上是真正地铁无缝连接的,在整个全世界范围内看,在城市化进程当中,每个大型的国际都市地铁的作用是非常强的。

  其次,北京市政府乃至整个大兴区对于区域发展的重视,南城计划整个投资额是超过了8900亿元,最新的行动是达到了3960亿的总投资,对于区域发展带来的重大利好,包括保利、万科、绿地以及龙湖等11家品牌房企全在这里投下了重金。

  最后,龙湖时代天街位于第二机场17公里处,与三元桥和首都机场的距离一样,是临空经济圈最合适的位置,时间成本只有半个小时。

  据胡犇透露,2013年4月时代天街餐饮楼首推售罄;6月风情商街开盘仅一个小时认购金额即告突破3亿元。除此之外,年内龙湖在北京地区共计完成80亿元销售额,时代天街的整体销售金额(住宅+商业)超过24亿元,占比北京公司整体成交金额的30%。

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