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2020年02月26日 星期三

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项目过剩且不规范 开发商望而却步

  数据显示前11月标杆房企在一线城市买地花905亿元 而在三、四线城市仅花147亿元

  本报讯 (记者潘彧)刚刚结束的中央城镇化工作会议提出,全面放开建制镇和小城市落户限制,并严格控制特大城市人口规模。这可能意味着城镇化的主力将从大城市转向三、四线城市,三、四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。不过,记者从多家房企了解到,大部分企业依然愿意多“抢”一、二线城市土地,并未计划将重点转向三、四线。

  房企:

  仍愿坚守一、二线“主战场”

  中原地产数据显示,前11月,标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿元,同比上涨119%,而在三、四线城市仅购入147亿元。而CRIC提供的统计数据显示,2013年前11月,绿地、恒大、中海在一、二线城市的拿地金额占比均超过90%。

  “我们今年已经花费160亿元拿地,年底拿地成本估计会达到200亿元。”今年的“拿地新秀”——泰禾集团董事长黄其森昨日在福州的联访活动上对记者表示。

  公开数据显示,其年内已在北京、上海拿地6块,花费近百亿元,占其至今为止拿地成本的五成以上。对于明年的拿地计划,黄其森坦言,明年计划在一、二线城市的拿地成本占整个拿地成本的60%~70%的份额,重点依然放在北京及长三角地区,并打算在明年进军珠三角。另一大型外资房企战略投资相关部门负责人则直言,不考虑去三、四线城市拿地。

  也有部分房企表明了对于三、四线城市土地的青睐。不过,这些房企都表示,项目地理位置、配套等选择很关键。

  阳光100置业集团常务副总裁范小冲公开表示,虽然一、二线城市的房价在涨,但土地成本高,真正的投资回报利润已不高,而三、四线城市正处于城市化的过程中。不过,其强调,目前的趋势是向城市中心集中而不是郊区化,在拿地的时候,应该避免拿三、四线城市郊区的土地,“这和新城镇化的方向是相悖的。”

  溯因:

  担忧三、四线城市出货成问题

  为何在政策已经强调三、四线城市发展的情况下,房企却始终对其“不感冒”呢?多位房企人士对记者表示,三、四线城市房地产目前已过剩严重,而地方政府的不规范行为也让非本地的房企“头疼”

  “我们感觉一线城市的风险比较小,市场万一有什么波动变化,一线城市的货能出得掉,而三、四线城市出货可能会遇到一定的问题。”黄其森表示。

  而前述外资房企战略投资相关部门负责人也认为,三、四线城市吸引地产商的一般都是很低的地价,但与低价土地出让相捆绑的还有大堆的配套设施要求,这方面成本十分高。同时,由于制度不够完善,三、四线城市的购地手续不如一、二线城市规范。

  专家观点

  过早布局“三、四线”可能被套牢

  “城镇化不是三、四线的造城运动,部分开发商可能会往小城镇布局,但不会成为主流。”厦门大学管理学院副院长戴亦一表示。

  戴亦一坦言,即使目前提出城镇化,要发展三、四线城市,但是三、四线城市的房价短期内依然难以乐观,甚至“未来的两三年之内,三、四线城市会出现房价大幅度下跌”。其认为,目前三、四线城市的人流是在往一、二线城市流动,现有的人口难有大幅增长,而过去几年,三、四线城市已经出现大跃进开发房地产的现象,目前房地产严重供过于求。

  他表示,三、四线城市房地产远期的前景可以预期,但无论是对于房企还是投资者来说,如果目前进入,过早布局,可能会陷入套牢的窘境。

  而上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为,若是房企想进入三、四线城市,应该注意自己拿地的内容,“三、四线城市的住宅市场已揭示出泡沫或空置率高等风险。因此住宅市场的用地应略显低调。而包括产业用地、地下空间用地、基建配套用地、专业市场用地等,将是三、四线城市亟须开拓的。”

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