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2019年11月17日 星期天

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北京豪柏公寓物业交接陷入拉锯战 专家:行政干预不能过多

  西三环紫竹桥东侧,豪柏公寓小区的高层住宅楼依河边而建。小区中,几位老年人聚在一起聊着天,手中拉着婴儿车。

  几个月前的小区却不是这样平静,小区中拉起了横幅,写着“罢免业委会主任”等字样,“给全体业主的告知书”也在小区中多处被贴出。

  横幅与告知书出现的原因在于,豪柏公寓小区的老物业合同于今年6月30日到期,召开业主大会通过了“选聘物业事宜”的表决,招标选聘了新物业。老物业合同已终止近半年,但仍旧管理着小区,而新物业无法进入。老物业称业委会成员利用职务侵占钱财;街道办事处称业委会选聘新物业的程序有法律缺失;业委会则晒出账单、召开业主大会过程以及选聘物业过程的录音录像,据理力争。

  多方的纷争仍在继续,上演着新老物业的争夺战。

  232户住户

  赞成更换物业

  紫竹桥东侧的豪柏公寓小区并不大,几栋高层楼房共有住户429户。

  豪柏公寓小区业委会委员戴建中拎着一个档案袋,里面装着新老物业选聘、交接以来的所有资料。“有些焦头烂额,老物业到期了但是迟迟不走;业主大会通过了选聘新物业事宜,但是选来的新物业却不能交接进入小区。”

  豪柏公寓小区与原物业签订的《物业服务委托合同》于2013年6月30日到期终止。戴建中说,根据《北京市物业管理办法》及《豪柏公寓物业服务委托合同》的规定,在合同到期90天内组织召开业主大会就“选聘物业事宜”进行投票表决。

  4月17日,业委会将豪柏公寓2013年第一次业主大会公开选聘物业公司等说明在小区公告,并将“豪柏公寓2013年第一次业主大会会议征求意见表决书、业委会成员会议、公告”送至紫竹院街道办事处建设科。“得到了工作人员的意见和多次修改,取得同意后进行公示。在公示截止日到期时,又接到通知要求进行更改,要求重新公示,业主大会也就这样向后顺延。”

  5月15日,业委会成员拿着票箱在街道办事处建设科办公室进行了封箱。

  业委会工作人员开始将征求意见表决书向每户发放,并要求为业主本人签字。戴建中统计后发现:“小区中共有住户429户,但是有的业主不在这居住,或是联系不上,一共发出了350多张表决书,收回263份。其中同意与老物业续聘的为31户,232户同意通过招标选聘新物业。”

  一位业主说,小区物业之前在电梯保养维护、消防不年检、保安保洁和生活用水等事上让很多业主不满,导致多数业主不想续约。

  小区业委会依法就物业选聘情况组织召开了业主大会,戴建中表示:“最终形成业主大会决议,是通过公开招投标选聘新物业、授权业委会委托招标机构进行选聘,由评标委员会直接确定中标人,并授权业委会与中标人签订物业服务委托合同。”

  突如其来的20%反对票

  6月9日,写有“关于豪柏公寓召开2013年第一次业主大会的指导意见”的通告贴进了小区,指导意见中写明:豪柏公寓业主委员会于2013年4月17日向紫竹院街道递交了“关于豪柏公寓2013年第一次业主大会会议征求意见表决书,随后,有超过20%豪柏公寓业主联合签名,提出了要求召开业主大会临时会议,重新改选业主委员会委员等6项诉求。建议暂缓召开业主大会。”指导意见的落款写着“紫竹院街道办事处”。

  业委会委员戴建中说:“《物业管理条例》规定,20%以上的业主提议可以召开业主大会临时会议。如果20%的联合签名真实有效的话,我们一定要遵循业主的权利和决定,但是我们也应该有知情权。”在街道建设科工作人员监督下,联名反对业主中的代表将91张“业主们的呼声”的告知书交到了业委会手中。

  业委会在核实业主身份时发现,91张告知书中有37张签名与产权登记证姓名不符,19张签名并非产权人本人签名。“真实业主签名的一共是35张。其中有3张签名时间在指导意见公布之后,应该是无效票。32张有效签名不足业主总数的7.5%。”

  突如其来的20%反对票风波过后,选聘新物业的工作继续进行。6月21日,业委会委托北京市求是公证处就监督、开票、计票事宜进行了现场公证。“因为相关主管部门未能派工作人员到现场,我们只能通过第三方公证的方式让程序符合规定。”7月9日由评标委员会选出了新物业公司,并与新的物业公司签订了《物业服务委托合同》,合同于2013年7月15日生效。

  老物业不走与53%的联合签名

  选聘了新物业,但是迟迟无法进入小区。豪柏公寓小区老物业一名工作人员表示,业委会应将所有公共收益向全体业主交代清楚,同时将花掉的公共收益向业主交代清楚。如果小区中有50%以上的业主同意更换新物业,老物业不会勉强留下,但是业委会拿不到真正的业主选票,所作所为都应不算数。

  对此戴建中表示,业委会每笔支出都按照小区议事规则约定支出,“如果我们有经济上的问题,任何人都可以拿出证据,可以对簿公堂。”

  10月29日,紫竹院街道办事处再次下发“指导意见”,意见中表述有53%联合签字反映“业委会没有召开业主大会,同时邀请街道按照相关法规对业主委员会召开业主大会的选聘进行核查”。

  “因为之前出现了20%的虚假数据,我们对这次53%的数据仍旧有怀疑。”指导意见发出的第二天,业委会成员来到街道办事处建设科提出要求核实“指导意见”中所说的53%联合签字遭到拒绝。“或许是因为上次给了20%的名单,核查出来只有不到7.5%反对,这次索性不让我们依法依规地进行核查了。”

  紫竹院街道办事处建设科一位工作人员表示,232张同意更换物业的选票并未送到街道办事处进行监督,应将232张选票送至建设科,由街道进行监督指导,由此证明选票的真实性与合法性。

  “业主大会的投票结果是经得起法律考验的,而投票结果表明是‘业主共同决定’选票是符合程序的,公证处对票统计后将票贴上了封条,要想对此取证,应该由司法部门进行验证”。戴建中认为,街道办事处是否有权核查,也应由司法部门决定。

  “小区这段时间可真够乱的,”一名业主表示,希望新老物业尽快交接,恢复平静。

  专家称

  行政干预

  不能过多

  对于豪柏公寓小区新老物业交接难,紫竹院街道办事处社区建设科工作人员表示,业委会所进行的程序在法律上缺失很多,“其他的都无法回答。”

  在北京市住建委专家组成员、北京首一业主大会工作辅导中心理事长张大宪看来,北京住建委对各个街道、乡镇的专业人员即将开始的培训非常及时必要。街道办事处并非专职人员,不具备专业化的知识。“许多行业主管部门的工作人员对政策法规都存在盲区。”

  “比如,监督管理中哪些该管,哪些不该管?如何认定业主身份?房产证的名字、无房产证但是有购房合同、遗产继承和债权债务法院判决,都应视为业主。但是有一些街道只是通过按手印等方式确认业主。”张大宪说,行政上的过多干预,是引发矛盾的因素之一。严格意义上说,街道等部门应该起到监督指导的作用,而不应伸手太多。小区业主的共同决定,相关部门应该尊重广大业主的共同意见,但并非是所有业主的意见。只要是符合程序与规定,决议就是有效的,个别业主的反对是无效反对,个别业主的建议可进行参考与修改。“个别业主因业主大会的决定损害了其合法权益时,可以通过申诉的方式,由法院判决是否撤销相关决定,而不是由街道决定。”

  张大宪认为,业委会应该公开透明,向全体业主晾晒账单,将收入与支出向业主公示。业主大会在符合程序下形成的决议,物业公司应该尊重业主大会的决议。是否存在假票,应该通过诉讼程序解决。物业公司不能因部分业主拖欠物业费等原因不离开。街道以及乡镇政府有权利有义务进行监督指导,如果在监督过程中符合程序,就应该以业主大会决定作为定论。

  “明年到任了,我不想再干了。”戴建中说,“我现在只希望有关部门监督程序后,新老物业能够顺利交接,让小区恢复平静。”

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