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2019年11月22日 星期五

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湖北金地雅苑小区物业擅自涨价 业主维权疑遭打击报复

  【导读】湖北金地雅苑小区物业费调价程序遭业主质疑。业主认为物业公司随意调价,程序不合规。物业辩解:缺少资金支持,运转困难才涨价。领头维权的业主被告知,不交物业费就不给供暖。《天天315》本期聚焦:遭遇物业纠纷,业主有苦难言。

  央广网财经北京12月10日消息 据经济之声《天天315》报道,湖北十堰金地雅苑小区物业费调价程序受到业主质疑,随后物业公司就实行捆绑收费,不交物业费就不收取暖费,上百名业主拒绝缴费的同时,领头维权业主疑遭打击报复,家中突然停电并持续多日。

  在上百名业主的坚持下,物业公司同意先交取暖费再缴物业费,但物业公司唯独告知领头维权的业主,不交物业费则不供暖。记者采访时,物业方面的工作人员说这是无奈之举。那么,这到底是霸道之举还是无奈之举呢?我们现在就一起来了解一下,湖北金地雅苑小区部分业主和物业公司为何成了冤家?

  据维权业主介绍,今年3月,湖北十堰市金地雅苑小区的业主委员会发布了一个公告,说小区业主的物业服务费价格要调整。4月份,小区的物业公司,也就是永和安物业金地管理公司就挨家挨户地让业主填写一份《业主满意度调查表》。4月底,物业公司发布了从5月1号开始调整物业费的通知。通知一经贴出便引发部分业主质疑。业主张先生告诉记者,他认为物业公司调价程序不合规。

  《业主满意度调查表》的结果,能否作为涨价的依据?业主们认为,物业公司随意涨价,程序不合规。有业主提出,物业公司应该召开业主大会或者价格调整听证会,在会上由物业公司清楚告知调价理由和方案后,业主们现场投票决定是否调价,这样能让业主明明白白消费,也就不会有人提出异议。张先生告诉记者,4月底,多位业主就联名向物业公司和业委会提出,希望在召开了价格调整听证会后再调价。

  但是,在5月9号物业公司又告诉业主,他们将不参与物业服务价格调整听证会。在这之后,业主们又多次找物业公司沟通,物业公司的每次回应都相同:说三分之二业主已经同意涨价了。也就是说,在填写《业主满意度调查表》时,有三分之二的业主在“您能接受的物业服务标准”这一调查选项处勾选了1.2元。那么《业主满意度调查表》的结果,能作为涨价的依据吗?物业公司的调价程序是否符合相关规定?部分业主们开始到处寻找答案。

  张先生:大家投诉到物价局,投诉到房管局,物价局的回复,价格调整是要走程序的,1.2元不合法的程序必须退回多的0.2元,这样一来我们就获得了这样的信息,就是物价局对它的价格调整,在网上论证回复里面是支持我们的说法的。所以很多业主为了表达态度就是我们交物业费可以,我们去交1块钱的,物业说不收,那么这样很多业主没有交。但是随着时间的延长,陆陆续续有部分业主交了,但是相当多的业主还是没有交的。后来我们再一次打电话到物价局,物价局回复我们说,实验室有物业服务价格的指导价,你们觉得不合理,程序不对你们可以拒交。但是拒交实际上不能解决问题,一直到现在这个星期,供暖季开始,到上个星期去交供暖费的时候,因为物业贴出来关于今年的供暖方案,物业告知,必须把前面的1.2元的物业费上交之后,才能交供暖费,才能给供暖,那么我们就觉得这个不合理了,我们就房管局投诉,房管局物业科也问询了此事,说是责成物业公司在写汇报材料,但是还没有见结果。等到这个星期六,就是昨天12月7号,很多业务去交供暖费,因为12月1号是开通暖气的,算是正式供暖,准备去开各家的阀门。然后我们就集体去跟物业公司协商,明确的指出它这种捆绑制不合法的,我们提出一个方案,供暖在即要保证大家供暖,最后基本上物业公司同意对于1.2元有争议的业主或者说没有交1.2元业主,可能先交采暖费,然后1.2元有争议的物业费暂缓交纳,然后等到业主大会召开之后,再进行。

  在这之后,业主们就希望业主大会能尽快召开,但这时他们又得到一个意外的消息,那就是:业主委员会虽然是经业主大会选举产生的,但是3年来一直没有到房地产行政主管部门备案,业主委员会因此也就成了一个非法组织,业主大会也因此暂时无法召开。

  我们的记者注意到,《物业管理条例》中有明确规定,业主委员会应当从选举之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门等备案。湖北十堰市金地雅苑小区的业委会为什么没有备案?新的业主委员会何时才能成立?

  张先生:也就是5月份争议开始的时候,我们提交的业主委员会在7月份准备筹备金的换届,我们所有的业主才听说原来的业主委员会没有备案,并且被街办的领导说我们的业主委员会是非法的,2009年9月份我们开了第一次业主大会,然后选举了业主委员会,当时它这个业主委员会成立之后,按照规定需要30天内到街办、房管局去办理备案,因为当时房管局把权利下放到区域房管局,这么就带来一个就是责权下放后就权利不是很清,双方互相就是你应该去找市房管局,市房管局又把权利下放到区里,结果一来二去的期限就过了,就没有进行真正的备案,但是这些我们所有的业主都不知道,只有业委会的成员他们自己知道,但是没有告诉我们。实际上我们的业委会是一个正常选举,并且业委会的成员也基本上算正常履行工作,那么一说非之后,马上原来业主委员会所有的事物全部停下来,一直到9月份到期了,然后物业公司觉得这个拖下去也不是,然后他给房管局打报告,请求要召开业主大会,又变成了由街办来主导召开首次业主大会一直到11月1日,我们十堰市金地雅苑小区业委会筹备组才正式成立。

  记者在采访过程中拿到一份十堰市物价局给业主回复函,大致内容是这样:你反映的情况我们很重视,先后对物业公司调整物业收费情况进行了调查,同时约谈了物业服务企业负责人,现在根据调查情况和相关政策法规规定,对你提出的问题回复如下:经调查,物业服务企业和业主委员会没有按规定履行相关程序,因此不符合《物业管理条例》的相关规定。对此我局责令物业服务企业在与业主委员会签定物业服务合同前,不得违规提高收费标准,多收的费用予以清退。

  不过据业主介绍,后来物业并没有清退多收的费用。

  湖北十堰市,金地雅苑小区12月1开始供暖,认为物业费收费不合理的业主们经过维权,现在也能先交取暖费,然后等开过业主大会商讨过物业费调价问题后再缴纳物业费了。但是,张先生说,他去交取暖费时却被物业公司拒之门外。

  物业公司为何出尔反尔?记者接到投诉后,拨通了永和安物业金地管理公司的电话,公司相关负责人回复,他们已经通过书面征集意见的形式,征求过业主的意见,而且也是在当地政策允许的范围之内进行调价的,没有违法违规随意调价。这名负责人说,因为物业公司现在入不敷出,尤其是人力成本快速上涨,如果保洁员、保安员的工资还保持不变,很难招到人。如果再不涨价,物业公司将无法正常运转。

  现在摆在业主们面前的情况是:十堰市物价局说,会责令物业公司清退多收的费用。但物业公司相关负责人说,目前小区内已经有830户业主全额缴纳了每月1.2元每平方米的物业费,物业公司不会清退这些物业费,尤其是不能因为业主盲目维权而清退物业费。

  业主和物业之间的矛盾和问题应当如何化解?物业公司唯独告知领头维权业主张先生,不交物业费则不供暖。物业称这是无奈之举。那么这到底是霸道还是无奈之举?张先生该如何维护自己做为业主的合法权益?

  经济之声特约评论员包华、北京潮阳律师事务所邵桐律师对此评论。

  包华表示,先不考虑张先生维权的手法是不是理智,这个问题现在没有办法去评价它。但是物业公司基于物业管理费调整过程中出现的纠纷,去暂停供暖这种做法很明显是不理智的,这个让矛盾等于是扩大化了,在扩大化之后,业主和物业公司之间的关系就更加复杂,想解决问题就更加困难。当然从另外一方面来讲,我们也想强调一点就是物业公司实际在法律上是没有启动业主大会的职责和权力的,也就是说价格调整是业主大会,或者是全体业主去表决,去决定的。但是这件事情是不能由物业公司去启动的,只能由我们的业主或者我们的业主委员会去启动。所以,刚才张先生所谈到的要求物业公司启动业主大会,这个做法本身在程序上也是没有依据的。

  邵桐律师指出,张先生主张的方式,还是比较理智的,而且大部分的诉求也是有法律依据的。相对于物业企业来说,就是说张先生是一种不理智的这种维权方式,它可能是站在它的角度来说,它认为是侵犯了它的权利了。但从法律的角度衡量,张先生这种行为是无可厚非的。

  至于物业公司说成本压力大才不得不涨价,包华指出,成本调整肯定是客观存在的,最近这几年很多城市的生活的成本都会大幅度的提高,尤其体现在人员工资方面。在这种情况之下,物业费应该做相应的调整。一般情况下,物业管理成本会随着时间的推移而逐步抬高,但是我们现在所遇到的问题是什么呢?就是业主这一块做自行的表决,或者做共同的决定这一块,目前存在一些技术上或者程序上的一些障碍,无法及时做出表决。在这种情况之下,一方面物业管理成本在提高,另外一方面决定物业管理费调整的这样的一个业主大会程序一直无法推动,这就导致了物业公司可能会存在一定的经营压力。在这样的经营压力之下,物业公司往往愿意推动业主们尽快的做出表决,尽快的做出调整,以至于能够保障自己的成本能够回收,但是在这个过程之中,就存在一个合理性和合法性之间的矛盾了。

  至于到底该如何化解这个矛盾,邵桐律师认为,第一就是物业公司应当持当地物价部门的相关的文件,然后对物业费涨价的问题,向业主或者业主委员会进行说明和公示,然后依照预法定的程序与小区业主和业主委员会去重新签订物业管理服务合同,从而依法依约的提高物业费的合理要求。第二种方式就是由于我国现在一些行政机关确实是没有处罚权的,但是法律也规定,这些行政机关对物业服务的收费标准负有监督管理和定价的这么一个职责,因此我建议物业公司与业主进行协商的过程中,可以邀请这些行政部门的相关人员参与他们协商的过程,然后从中起到一个居中调节和协调的作用。第三种就是如果上述两种方式都没有有效的解决这个问题的话,那么法律也赋予了物业公司和业主通过司法途径,也就是通过像法院起诉这种手段来寻求最终的解决方案,但是我认为,不管是采取哪种方式,物业公司,就是通过这种不交物业费就不供暖,或者拒收供暖费、断电的这种方式来强迫业主接受涨价这个结果,这种方式是不能提倡的。

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