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2020年02月18日 星期二

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以住房融资创业要慎重

  随着房屋价值的升高和市场投资环境的日益完善,很多人在创业中会以房屋进行融资以获取资金。但是,住房毕竟是百姓最重要的生活资料,且所涉财产价值巨大,法律风险众多,稍有不慎就会对房主的切身利益造成较大损失。

  从法院近期的审判中,可以发现不少因轻率以房融资而使融资者陷入困境的事例。通过展示几个典型案例,希望引发大家的注意与思考。

  为获低息房贷假作房屋交易

  小孙是个新毕业的大学生,准备创业开办公司,但手中没有钱,便考虑从银行贷款。然而经了解银行贷款政策后,小孙觉得银行商业贷款的利率太高,期限又太短,不划算,同时也对自己创业之初的偿付能力有所担心。这时,脑袋“灵光”的小孙突然想到一个主意,自己名下有套房子,能不能假作一个房屋交易,从银行办理房屋按揭贷款,以享受到国家房贷政策的“红利”。于是,小孙找到了自己的发小郭某,将自己的想法告知郭某,郭某欣然同意表示愿意帮忙。

  两人按照正常的房屋交易程式签订了购房合同,办理了网签,并在银行办理了房屋按揭贷款,贷款金额为一百万元,贷款期限为三十年。小孙将房屋过户至郭某名下,但房屋未实际交付,仍由小孙继续居住使用。小孙拿到低息的贷款投资生意,自以为占了便宜。

  然而好景不长,随着房价的攀升,郭某经不住巨利的诱惑,打起了房子的主意。郭某将这套房屋以更高的价格转手他人,并隔三岔五就带人上门要求小孙一家搬出。小孙多次报警,但因双方之间有房屋交易,警察也无能为力,只能建议小孙到法院起诉。

  于是,小孙诉至法院,要求确认房屋交易合同无效,要回房屋。经过法院多轮的审理和复杂的调查程序,虽然认定双方之间构成恶意串通损害他人利益,否定了双方之间房屋买卖合同,但因郭某已经将房子过户给了第三人,小孙已无法取回房屋,而只能向郭某主张赔偿无法追回房屋的损失。

  【评析】

  小孙与郭某之间在签订房屋买卖合同时,并不存在真实的房屋交易意图,而是基于为小孙获取银行房屋按揭贷款,享受房贷“低利率、长期限”的好处而产生。因此,小孙与郭某之间的房屋交易构成了恶意串通,且侵犯了银行的利益,应认定无效。然而,在本案中,小孙已将房屋过户给了郭某,郭某又将房屋以新的交易方式过户给了第三人,而且经认定,第三人是在对小孙、郭某之间的真实交易不知情的情况下以合理价格取得房屋,构成了物权法上的“善意取得”。因此小孙无权向郭某和第三人追回房屋,而只能寻求由郭某进行经济赔偿来弥补损失。

  小孙既丧失了房屋,又要面临尚充满变数的执行,其利益的损失主要还是因为只考虑眼前利益而忽视交易作假、房屋过户的风险造成,自食其果不是偶然,而是必然。

  名为房屋买卖实为金钱借贷

  林女士的企业陷入了困境,急需一笔资金救急。林女士多方募集资金未果,情急之中便找到了一家贷款公司寻求贷款。接待林女士的业务员李某表示,可以向林女士提供比同期银行贷款更高数额的贷款,但需要林女士提供房产作为保障,并建议双方之间签订一个房屋买卖合同,林女士以将房屋过户至李某名下的方式作为抵押,李某以支付购房款的方式提供借款,在林女士还清借款后,李某再将房屋过户回林女士。

  因林女士的企业确实急需用钱,没有经受住李某“款额高,放款快”的诱惑,所以林女士接受了李某的建议。很快,两人就签订了购房合同,办理了网签、过户等手续,李某也如约放款给了林女士。两人同时还签订了一份贷款合同,约定贷款利率为每月10%,且利息计入下月本金,一年内还清本息。

  天下没有免费的午餐,林女士在享受“数额高、放款快”的贷款的好处的同时,也要承受高利率的后果。一年过去了,林女士未能如约还款,李某便向林女士下了腾房的最后通牒,并经常有黑社会身份的人员对林女士进行人身、财产威胁,逼迫其搬离房屋。无奈之下,林女士起诉到法院,要求确认其与李某的房屋买卖合同无效,要回房屋。

  法院经审理,认定双方之间房屋交易无效,但发现李某已将该房屋在银行办理抵押贷款,故林女士在未还清银行贷款的情形下无权要求过户房屋,故没有支持林女士要求过户房屋回其本人名下的要求。

  【评析】

  林女士与李某之间名义上虽然签订了房屋买卖合同,但实际上是金钱借贷关系,而且在双方之间的借贷关系中,李某收取高额利息、计算复利的约定已经违反了国家关于借款合同的强制性法律规定,双方之间关于贷款利率的该项约定应属无效。而且双方之间的房屋交易也构成了以合法形式掩盖非法目的,亦应认定无效。

  房屋买卖合同虽认定为无效,但李某为获取更多贷款资金来源,已将该房屋抵押给银行获得了银行贷款,因此林女士在不能一次性代为还清银行抵押贷款的前提下不能主张过户房屋回还至其本人名下,她还要继续负责按照法律规定的利率偿还李某的贷款本息,最终追回房屋的道路注定漫长而曲折。

  但话说回来,林女士对这个后果应当是负有一定责任的,她应当预料到高利贷借款和办理房屋过户的风险,但仍执意而为之,表明林女士缺乏对相关法律、法规规定的了解及风险防范意识。

  抵押房屋融资误作以房抵债

  郑先生经营了一家体育用品公司,在经营过程中发生资金紧张问题,遂向生意伙伴胡某借款。胡某提到对郑先生的名下的一套别墅感兴趣,表示如果能以别墅作抵押,愿一次性全额提供借款,且利息较低。郑先生为争取到借款,且认为这也是一种抵押形式,就同意了胡某的请求,双方共同签订了一份协议,约定如郑先生未能到期偿还借款,即以名下的别墅过户给胡某所有以抵消债务。

  协议签订后,郑先生拿到了借款,但并未能使企业走出困境,借款也无法按期偿还,胡某遂要求郑先生履行协议。但郑先生觉得此时别墅的价值因房价上涨已远超签订合同时双方的借款金额,故不同意履行合同,并以显失公平为由诉至法院,要求撤销双方之间的以房抵债协议。

  法院经审理,认为在双方签订协议时并不存在显失公平的事由,郑先生应对房价的市场变化有合理预期并应承担房价涨跌的后果,故驳回了郑先生的诉讼请求。

  【评析】

  郑先生和胡某的协议已经构成了附条件的以房抵债协议。而目前,我国法律、法规并没有对以房抵债行为的禁止性规定。虽然《担保法》第四十条规定“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”,否定了抵押权人直接以抵押物折抵债权的方式,但以房抵债协议并不是法律意义上的抵押合同,也不符合抵押合同为要式合同的条件,不能适用担保法的规定。也就是说只要这份以房抵债协议是双方的真实意思表示,没有恶意串通损害他人利益和社会公共利益,就应当认定为有效。

  然而,应当认识到,从立法来看,我国目前对这种交易形式并不持鼓励态度,而且从实践来看,以房抵债的风险很大,对债务人也就是房屋所有权人缺乏保障,一旦条件成就,以房抵债协议履行,房屋所有权人就有可能要承受丧失房屋以及房屋升值损失的不利后果。可见,本案中郑先生所遭受的损失,正是因为没有通过签订正式抵押合同办理抵押登记的形式来办理房屋抵押,而误用了“以房抵债”协议而造成。故在需要抵押房屋进行融资时,一定应规范采用抵押登记形式,而慎采“以房抵债”行为。

  由上述案例可以看出,如因融资、借款、买卖而需要对房屋进行抵押、过户等处分,一定要充分评估法律风险,必要时可咨询政府相关部门和法律专业人士,而切勿只顾眼前利益而忽视房屋过户、以房抵债等处分行为所产生的风险,从而让他人的恶意和一己的贪欲损害了自己的利益。

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