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2019年11月21日 星期四

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四问住宅维修金 还有多少资金被挪用

  北京住宅小区成立业主委员会的比例仅为23.3%,太原的比例仅为7%-8%,《办法》却硬性规定由不存在的业主委员会决定使用

  “主要责任显然在主管部门,这些部门应该改变现状。”近日,住在北京市昌平区王府温馨公寓的王先生已就住宅维修资金难以支取的问题,向市政府邮递了一份建议书。

  上个世纪80年代售出的商品房,各种设施现在都已经开始老化,电梯、管道等需要更换,楼顶、路面等也需要修缮。就在前不久,北京市朝阳区道家园小区因电梯老化,维修资金不能到位,该小区12号楼、13号楼的4部电梯被迫全部停运。住宅专项维修资金原本是业主的钱,但业主却很难接触到这笔资金。并且,该笔资金由谁来掌控、谁来监管,业主也并不是十分清楚。

   一问:维修金类似保险

  却为何非“自愿投保”

  可以说,住宅专项维修资金是业主“既爱又恨”的一笔资金。中原地产市场研究总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时说:“实际上,住宅专项维修资金与保险投入类似,有些小区可能几十年内都很少启用,甚至有些业主可能一辈子也不会享受到这笔资金带来的好处。”

  虽然管理现状与保险投入类似,但住宅专项维修资金并非“自愿投保”。住宅专项维修资金是每位购房者绕不开的一项费用,《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)第十三条规定:未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

  面对强制收取、难以支取的困境,多位接受记者采访的业主、律师、专家以及房屋中介机构均表示,已经成立业主委员会的小区,相对比较容易支取。

  “不能采取‘头疼治头,脚疼治脚’的思路解决类似社区公共维修的事情。”北京律师协会物业管理法律专业委员会副主任毕文强指出,做好社区顶层设计,成立业主委员会不仅能实现维护公共设施,保障居民生活,还能获得公共利益。

  毕文强还建议设立共有产权证制度,保障社区公共空间所带来的收益。

  二问:

  业主的权利被谁拿走了?

  记者在调查中发现,有的业主认为维修资金由居委会掌管,有的业主认为由物业公司掌握,也有业主认为是开发商拿走了维修资金。对谁来监督资金的使用更是一头雾水。

  《办法》明确,业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户,应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

  《办法》规定,住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。可见,对住宅专项维修资金支配起到关键作用的,是各级政府的建设(房地产)主管部门,有关联的部门则是同级财政部门、银行。

  著名《物权法》研究专家、中国政法大学教授刘智慧在接受《证券日报》记者采访时表示,房屋属于业主的私有财产,如何维修、何时维修、按什么标准维修应属于业主自治范畴,法律上属私法领域。建议可以通过采取委托中介机构介入的制度,建立公示制度、审计制度、业主查询制度,也就是说通过制度来监督。

  三问:开发商挪用维修金

  为何时有发生

  回顾过去十几年住宅专项维修金的“沧桑”,开发商挪用维修金的现象并不少见:2005年,北京有房地产开发商挪用业主千万元公共维修资金成立公司;2010年,惠州市新时代花园小区开发商挪用280万元维修资金。2012年,南京市钟楼区勤德家园开发商丰臣地产集团未经业委会同意,挪用120多万元电梯维修基金;业委会发现后,于今年4月向钟楼区人民法院起诉,要求丰臣地产集团赔偿本应属于全体业主的这笔资金,最终经过法庭调解,开发商同意支付326万余元。此外,在兰州、东莞等地均发生过开发商挪用住宅专项维修资金的案例。

  上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军在接受《证券日报》记者采访时表示:“不排除部分地方存在管理漏洞的可能性,或者监督不力的情况。”

  据记者了解,北京市的住宅专项维修资金归集于中国光大银行北京花园路支行。据了解,2005年,原北京市建委(现北京市住建委)下发的《关于进一步加强北京市住宅专项维修资金归集管理工作的公告》规定,从当年7月5日开始,凡建设单位(包括物业管理企业、经纪公司等)受业主委托代收维修资金的,应在三日内将维修资金汇缴到市住宅专项维修资金归集银行:中国光大银行北京花园路支行。

  除了开发商挪用住宅专项维修资金外,一位北京的业主告诉记者:“物业管理公司不仅阻碍成立业主委员会,即便是成立以后,在需要支取维修资金时,物业管理公司也会从中作梗。我们小区2006年成立业主委员会,但因为物业管理公司背后阻挠,一直未推进实质性工作。”

  物业管理公司骗领住宅专项维修资金的案例也时有发生。今年9月份,深圳市住建局致函福田区住建局,要求对通过伪造公章,擅自组织征集签名,骗领48.6万余元物业专项维修资金的深圳市利丰物业服务有限公司进行处罚。

  据深圳市物业专项维修资金管理中心有关人士介绍,福田区翰岭花园尚未成立业委会,现由深圳市利丰物业服务有限公司提供物业服务。今年8月5日,该花园有业主通过深圳市物业专项维修资金网站公开的维修资金使用数据,发现小区管理处申请了一笔486725.91元的专项维修资金;而该小区多数住户均不知道有该笔专项维修资金的使用。该业主随后向市维修金中心及福田区维修金管理机构反映,并同时向辖区梅林派出所报案。据悉,该公司将面临近百万元的罚款。

  四问:谁来监督维修金

  记者采访了解到,目前全国各城市住宅小区成立业主委员会的比例较低。2011年8月,北京市住建委公布数据显示:北京市住宅物业管理项目超过3600个,业主大会数量840个,成立比例为23.3%。2011年6月15日,太原市房管局的数据显示,太原市业主委员会成立比例仅为7%-8%。在2012年年初,据长沙市住建委对外披露,长沙2000多个有物业管理的小区中,业主委员会成立率不足三成,而规范的业主委员会比例更小。

  据刘智慧介绍,对于住宅维修资金的管理和使用,各国模式不同。例如在美国,公共维修资金的管理是完全市场化的操作。业主交存的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修,就由物业公司报到基金公司,基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。

  而日本的房屋维修资金采取“开发商包揽”的方式,住宅维修金就包含在房价中,业主房屋的所有修缮费用完全由开发商承担。新加坡并没有明确业主在收房时交纳公共维修基金,但“楼宇翻新”计划是小区里不断进行的一项活动——拥有50%以上业权的业主同意,楼宇翻新计划就得强制进行。

  据悉,武汉市近年来采取多种措施给维修资金使用“松绑”:除了业主委员会外,无业主委员会的社区可以由居委会组织整修;紧急情况下,还可以由区房管局应急代修。维修资金申请主体扩大后,怎样防范维修资金被滥用甚至是挪用,成了一大难题。今年10月初,武汉市房管局启动了维修资金中介机构备选库的建立,从社会遴选一批工程造价咨询工程监理的第三方中介机构,组建备选库;使用维修资金需要经过备选库中随机选取的第三方机构进行审核,避免维修资金使用不当。这意味着该市引入第三方监管,以保证维修资金的安全使用。

  为了规范住宅专项维修资金的使用,刘智慧建议,“从行政法规,甚至从人大立法的层级上,应对维修资金的使用和管理做出更明确的规定”。(证券日报 左永刚)

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