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2021年01月21日 星期四

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预售资金从严监管或助推房价上涨?

  6月中旬,北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(下称《办法》),规定开发商禁止直接收取商品房预售款,而是要存入银行的专用账户。预售款受到“特殊”监管,这一个小小的变化,竟在京城房地产业内引起了不小的争议。

  《办法》同时要求,商品房预售资金应全部存入专用账户,由监管银行实行重点监管,优先保障工程建设。完成初始登记前,专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

  一些房地产业内人士认为,预售资金监管更加严格,主要是为了防止开发商资金链断裂影响到房地产项目的开发进度,进而给购房者、银行等相关利益方带来损失,防止烂尾楼的出现。此外,《办法》通过要求企业实施专款专用,可以有效防止开发商携款外逃等现象的出现。

  实际上早在2010年12月,北京市就出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《暂行办法》)。阳光100集团副总裁范小冲告诉《中国经济周刊》,当时《暂行办法》也要求商品房预售资金全部存入商品房预售资金监管专用账户,但这一规定在实际执行中往往大打折扣。

  时隔两年半,北京市出台《办法》,意味着北京市再度加大了对房地产宏观调控的力度,但这一政策真能有效调控房价吗?

  严控预售金防止项目烂尾

  范小冲:这个规定可以防止房地产企业在开发过程中出现风险。如果开发商挪用这项资金,导致这个项目不能如期交付或者烂尾,那么就会影响到购房者的权益,带来社会风险和金融风险。

  现在发文严管这一款项实际是卡住了开发商的一条资金渠道。预售资金不能随意挪用,那么开发商就可能面临资金短缺的压力。但是,要想得到这一效果,必须要严格监督。

  陈云峰:预售资金监管制度重在保证工程安全,预防房价大幅下滑时开发商卷款潜逃,保证了预售项目如期完工不烂尾,从这一角度来看,这一政策或将长期执行下去。

  胡景晖:房地产预售条件趋严,意味着预售之前需要更多的资金投入,一定程度上加大企业的资金压力;预售资金监管政策“转正”将使得开发商的预售资金使用灵活度受限,影响资金的流动性。

  而这项政策出台的意义更多在于对近期即将到来的新房市场交易高峰进行提前干预,增加房地产开发企业风险防范意识,进一步管理好房地产开发企业对房价的预期。

  中小企业或被洗牌出局?

  谢逸枫:预售资金大约占房地产企业长期资金的三分之一,预售资金并不会对其生存发展产生明显的牵制作用。但是对于中小房企,特别是小型房企的打击就会比较严重。

  这些小企业自有资金本身就很少,既不能得到银行贷款,又无法登陆资本市场。信托、基金也不偏爱他们。所以中小房企的主要资金来源就是靠卖房子,也就是销售回款。现在这条腾挪之路也被堵死了,那么他们必将面临资金考验。说严重了,他们甚至面临死亡考验。

  范小冲:预售资金监管实际上是把这部分钱“锁在了笼子里”。那么一些资金渠道稀缺,资金链不稳定的中小型房地产企业会受到明显的影响。

  中小房企如果不能使用预售资金扩张,那么他们就要另寻出路。但是,无论是私募基金还是信托还是民间借贷,这些资金渠道的融资成本都相当高。

  大型企业比如国企央企除了预售资金,他们还有其他的融资渠道,比如银行贷款。而其他大企业实力雄厚,可以承担其他融资渠道带来的高成本。

  会提高房价上涨预期?

  范小冲:我认为《办法》不但不能抑制房价,反而可能会刺激房价上涨的预期。因为如果这部分资金被限制使用,那么房企就要寻找其他高成本融资渠道。那么这部分资金成本压力最终会转嫁到房价中。此外,预售资金监管从严实际上也是减缓了房地产项目预售的节奏。这可能会减少市场上房源的供给。

  谢逸枫:预售资金监管从严,会增加有效供给,但不一定导致房价下降。因为每个房企都会根据自己项目所处位置的总供应量和自己的库存情况、去库存化进度等因素来确定销售价格。

  房地产市场依然供不应求,即便要求预售款专款专用,也不能刺激房企增加供应。房企一旦不能借预售款回笼资金,可能会导致企业的资金周转率下降,由此带来的损失企业有可能会以提高房价的方式进行弥补。

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