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2020年06月07日 星期天

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商业旅游和养老地产吸引私募房地产投资基金"尝鲜"

  2012年政府继续实施对房地产行业不放松的宏观调控,“限购”、“限贷”政策继续打压地产市场,投资投机性购房需求被抑制,房产税试点扩大的预期增强,信托产品面临兑付压力且随时可能出现资金“短路”风险,房地产行业融资渠道明显收窄。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态,而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机,私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

  商业地产市场火热势头不减,谨防泡沫

  商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业,涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计,中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿,辐射人口3.7亿,预计到2020年,其甲级办公楼存量将新增3,000.00万平方米,现代零售物业将超过1.00亿平方米,广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”,将一层出租,其余出售,这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象,迫使部分投资者转向商业地产,而地方政府也积极地推崇商业地产的开发,这就加快了商业地产的发展,2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22.0%。

  商业地产未来发展前景可观,私募房地产投资基金已尝试介入。据不完全统计,2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例,涉及金额7.44亿美元。当前,房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险,不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为,商业地产回报期长,占用资金量大,新增商业地产迅猛增加,容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才,盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理,易产生商业地产泡沫。

  旅游地产带给私募房地产投资基金掘金机会

  据国家旅游局数据统计显示,2012年全国旅游接待人数预计超过31.30亿人次,旅游收入达2.60万亿元,旅游业的“火爆”促进房企对旅游地产的投资,吸引来私募房地产投资基金的注意力。2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中,但旅游地产呈现快速发展,据多家机构统计报告显示,年内旅游地产的投资额突破万亿关口,涉及的旅游项目达到3,000多个,甚至出现华谊兄弟新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产,以谋求新的投资机会。

  旅游地产是依托于旅游资源的优势,集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前,旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式,第一种模式借助自然资源的优势,通过发展旅游来促进地产项目的开发,后续地产开发反哺旅游,实现旅游和地产的优势结合,新加坡克拉码头是典型的成功范例;第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所,营造出一种愉悦和放松的气氛,以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表;第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区,重塑历史文化景象,满足人民的憧憬和向往,代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等,日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

  正是迎合当前旅游行业和地产行业的发展趋势,旅游地产得到蓬勃式迈进,而私募房地产基金也迎来掘金机会。2012年,私募房地产基金已开始对国内旅游地产投资,但尚处于初期阶段,成功运作仍需丰富经验,盈利模式需要明确。国内市场上,不乏一些旅游地产通过粉饰包装,借助“旅游”这个代名词来进行卖房销售,造成旅游地产的“虚热性”。尽管年内旅游地产项目很多,但大多缺乏旅游地产品牌价值,加上开发商急功近利,照搬国外模式,致使项目核心竞争力突显不足。私募房地产基金需要对旅游地产项目制定全局发展策略,防范投资潜在投资风险。

  养老地产——私募房地产投资基金开启“银发市场”的金钥匙?

  养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间,以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所,它对配套设施和居住环境要求更高,集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”,将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴,这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会,私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目,着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎,台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式,美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐,这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形,目前多以敬老院为主,这是政府公办、私人经营的养老机构,另有家庭住宅养老小区和综合养老社区,这类由房地产公司开发,不提供专业的养老服务,但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

  据统计,2011年底,中国人口年龄超过65岁及以上的人数约占总人口的9.1%,预计2027年,这个数据将上升到14.0%,2050年,更有甚至上升到25.0%,面对庞大的老年市场,养老地产发展前景不可小觑。然而,养老地产在国内仍处于勾画阶段,已经实施的项目较少,想要做好养老地产并非一蹴而就的事情,它需要整合多行业间资源优势,投资期长,回报低,更重要是发展模式不清晰。私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例,探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径,协助房企做大、做强养老地产市场。

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