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2021年01月21日 星期四

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招商地产中高端产品超五成 去化压力大

  随着4月12日金地集团年报出炉,地产龙头企业“招保万金”2012年年度报告皆已披露完毕,坚持走中高端项目路径的招商地产销售均价位居2012年四大房企之首,达1.47万元/平方米。

  《每日经济新闻》记者对比四大房企近两年库存量占总资产比重数据发现,存货占总资产比重最高的是保利地产,超过70%。而从2011年和2012年两年的存货比数据的发展趋势来看,除招商存货占比上升外,其余三家存货占比均呈下降态势。

  招商地产总经理贺建亚在2012年年度股东大会上坦言,公司产品结构不均衡、大户型产品占比较高,将对完成今年制定的400亿元销售目标带来一定压力。

  高端市场竞争加剧

  

  招商地产2012年年报显示,公司全年实现签约销售面积247.52万平方米,签约销售金额363.86亿元。按此计算,招商地产2012年年度销售均价为1.47万/平方米,为四大房企之首,但这一数据与2011年1.75万/平方米相比,有较大幅度下滑。2012年另外三家房企均价分别为,金地1.19万/平方米、保利1.13万/平方米、万科1.09万/平方米。

  贺建亚在股东大会上透露,大户型产品目前占公司住宅开发量的五成以上。在谈及今年制定的400亿元销售目标时,贺建亚表示,完成这一较去年签约销售额仅微增1%的目标还是存在挑战和压力的,“主要因为公司现在的产品结构经过这两年调整后还是不够均衡,大户型产品比重还是略高一些。”

  在国家政策向中低价位、中小户型倾斜,市场以刚需为主的情况下,贺建亚表示今后将基本不拿豪宅的土地,会尽量推一些偏向中低价位、中小户型的产品,从而均衡产品结构。据年报显示,2012年招商地产在18个城市共拥有46个在售项目。其中,在深圳推出的招商伍兹公寓、曦谷花园、招商观园等项目,均为高端楼盘。

  以去年被称为深圳最贵高层的伍兹公寓为例,主力户型在175平方米左右的150套房源,因均价达6万元居同期同城最高,从而成为媒体关注的焦点。据此前媒体报道,该楼盘销售遇冷,开盘三个月销售不足三成。但今年开年以来,在采取一系列销售策略后,比如向香港客户推介楼盘等,去化速度开始加快。

  《每日经济新闻》记者4月14日以购房者身份致电伍兹公寓售楼处,工作人员称该楼盘今年春节后看房人数明显增多,且一直没有相应折扣推出。据深圳市规划和国土资源委员会最新统计数据显示,截至4月14日,伍兹公寓共售出94套,销量约占总房源62%。

  公司的另一个高端项目是与华侨城合作开发的曦谷花园,去年推出118套别墅,截至目前去化率约为43%。招商地产相关负责人曾在网上业绩说明会上表示,针对大户型产品,公司会采取与小户型不同的销售策略以保障去化速度。

  对于招商地产坚守的中高端产品,市场竞争也在不断加剧。相关研究机构调研数据显示,仅去年下半年,深圳就推出了招华曦城、伍兹公寓、鲸山9期、大南山紫园等套均总价超过千万元的豪宅项目,市场供应量达1060套。如加上此前已开始销售的天琴湾等项目,深圳2012年千万级豪宅项目已超10个。

  美联物业研究部副主任何倩茹在接受《每日经济新闻》记者采访时说,目前欲进入高端产品市场的房产商在增加,因为这部分产品针对的客户群资金量较充足,受调控的影响相对较小,“进入者增多,也使得高端市场的竞争加剧,今年深圳就又新推了东海国际公寓等套均总价过千万的豪宅。”

  存货攀升毛利率下滑

  

  《每日经济新闻》记者对比已出炉的“招保万金”四家房企年报发现,在去年房企存货同比均下降的情况下,惟有招商地产存货2012年同比上升。据年报数据,2012年末,招商地产存货达736.37亿元,同比增长43.15%。

  这一数值的攀升与招商地产2012年加快拿地不无关系。年报数据显示,2012年,招商地产累计投入157亿元,新增391万平方米土地,而今年招商地产计划拿地金额将超过200亿元。

  从去年拿地的区域可看出,招商地产已开始实施“稳守一线城市,积极拓展二线城市、择机进入三线城市”的发展方针,但年报显示,招商地产2012年营业收入仍主要来源于珠三角地区,该区域营业收入占总收入58%,毛利率也为各区域中最高,达55%。

  数据显示,去年招商地产在全国各区域的毛利率同比均下降,其中,在环渤海、长三角、珠三角三区域以外的其他地区毛利率同比下降幅度最大,达26个百分点。在长三角地区和其他区域营业成本分别同比大增118%和208%的影响下,招商地产去年全年整体毛利率下降5个百分点至51%。

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