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2020年02月28日 星期五

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“三年利润翻番”目标刺激 方兴地产举债激进扩张

  日前,方兴地产与青岛西海岸发展集团签订相关协议。根据协议,方兴地产将投资约300亿元人民币,与西海岸发展集团共同开发青岛西海岸经济新区CBD核心区域。

  事实上,自去年年底以来,其先后在苏州、上海、北京市场砸下了23.2亿、56.8亿、35亿拿地。其中,上海海门路55号的成交总价更是刷新去年全国土地总价纪录。来自方兴地产的消息显示,其最新目标是,2015年将在2012年的基础上实现利润总额翻一番。

  ?产品复制之路

  大规模拿地的同时,方兴地产频繁融资。2012年上半年总额2亿美元的俱乐部贷款获得银行审批;随后方兴地产子公司中国金茂成功发行人民币7.5亿美元短期融资券;下半年方兴地产又发行5亿美元的债权。

  方兴激进扩张的底气,来自于其在北京金茂府创造的佳绩。自2011年4月首次开盘以来,其每期皆有5000元/平米的提价,却依然实现了“四开四馨”。去年年底,金茂府以逾50亿元的年度销售额蝉联北京市单盘销售冠军。

  此后,方兴开始了金茂府的复制之路。截止目前,方兴地产旗下金茂系列豪宅产品已有上海东滩金茂逸墅、北京广渠金茂府、丽江金茂雪山语、丽江金茂逸墅、青岛金茂湾、重庆金茂珑悦。据悉,苏州亦准备打造金茂系产品。

  但有分析人士曾指出,资源稀缺性是金茂府提价热销的根源。由于北京四环以内资源稀缺,,金茂府毗邻CBD核心区的区位优势愈发突显。但这种热销不具有可复制性。

  果不其然,方兴的产品异地复制之路并不顺畅。其中上海金茂逸便被曝销售乏力。据媒体报道,上海金茂逸墅成交主要集中于单价1万出头的的酒店式公寓,而均价超过3万元/平方米的别墅成交并不乐观。中房信分析师薛建雄认为,金茂逸墅销售不畅主要源于其地理位置。“虽然环境不错,但崇明距离上海市区太远,但是不能成为第一居所。”他表示。

  单靠北京金茂府自是难撑业绩。去年上半年,方兴地产盈利能力反而倒退。其半年报显示,公司期内核心盈利下跌44%至5.93亿港元。这也让方兴地产离“三年净利翻番”的目标反而更远了。

  举债激进扩张

  另有分析指出,其单一的住宅产品结构本身便存在风险。高端产品一旦销售不畅,资金回笼出现问题,就会导致债务急升,资金难以周转,招商、绿城都曾因此“受过伤”。

  当然,方兴此次在青岛的投资并不局限于住宅。按照规划要求,方兴地产将和西海岸发展集团广泛合作,利用中化集团在能源、化工、地产、金融等方面的优势和影响力,推进产业高端项目聚集,具体建设项目包括写字楼、购物中心、酒店、住宅、主题公园等。

  虽外有CBD核心区域建设的利好,内有其在商业地产领域的充足经验,但此番投资方兴压力依然不小。近两年商业地产投资呈几何式增长,青岛西海岸经济新区亦是商业盘扎堆开建,从卓越时代、世茂云鼎,到西海岸壹号、双子座商业广场,竞争自然十分激烈。

  另有网友质疑:“长沙梅溪湖还没弄完呢,这边又开始了,方兴的资金链跟得上吗?毕竟商业地产均属于投资大、回报周期长的项目。”此番担忧并非没有根据。

  据记者统计,方形地产2012年拿地超过70亿元,而其总资产仅100亿元,这亦使其背负了较沉重的债务压力。其2012年半年报显示,公司期内流动债务便达245.9亿港元。

  标普去年10月份发布的研究报告则指出,方兴地产的个体信用状况已不允许其增加额外债务,且物业销售、物业交付和利润率能够弱于标普预期的空间也有限。

  显然,如果收入增长幅度跟不上投资频率,方兴地产的盈利能力或将进一步下跌。亦因为此,方兴的快速扩张业内称为“危险游戏”。(房企新观察 朱玲

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