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2019年11月19日 星期二

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2012年土地成交量减价升 商住地成交创历史新低

  成交约395万平方米同比大幅减少40%,成交金额约125亿元同比减少12%

  2012年楼市先抑后扬,国土部门放缓推地进程并提高推地素质,这使得土地流拍量减少,成交量减价升。

  据研究机构统计,土地成交约395万平方米,同比大幅减少40%,成交金额约125亿元,同比减少12%。

  2012年商住地(包括住宅用地、主导住宅的商住混合用地)成交36宗,成交约135万平方米,创历史新低,同比减少56%。不过,土地价格全线上扬,其中商住地楼面地价大幅上升38%,攀高至2386元/平方米,达到历史第二高水平,仅次于最火爆的2007年。

  土地供应放缓

  2012年东莞土地新增供应(土地交易往往有一段时间,新增供应统计以启动交易日期为准)跌破2008年来最低点,其中商住用地供应缩减一半。

  据东莞中原地产研究中心统计,2012年东莞市国土资源局挂牌上市123宗土地,总面积467.44万平方米,同比下降36.84%,跌至2008年以来土地供应的新低点。

  东莞中原市场研究部高级研究员韦天使称,2012年国土部门为防止土地流拍,推地相对谨慎。上半年推地节奏放缓,致使土地挂牌量大大萎缩。下半年迫于土地供应压力,再加上2012年东莞整体经济低迷,启动重大项目拉动经济增长需要大量资金,所以国土部门趁着楼市逐步回升的势头明显加快土地供应节奏,通过土地出让金填补财政缺口。下半年东莞土地供应为314.8万平方米,为上半年152.64万平方米的2倍。

  商住地成交创历史新低

  与供应相呼应的是,2012年东莞土地市场成交面积大幅萎缩大约40%,商住地成交创历史新低。

  2012年东莞成交127宗土地,成交面积为394.88万平方米,同比减少39.79%,成交金额124.75亿元,同比减少11.96%。其中,商住用地成交36宗,成交面积134.58万平方米,同比减少56.22%,成交金额75.93亿元,同比减少32.03%。

  2012年国土部门推地相对谨慎,一线镇区出让土地增多,地块素质较好,大部分商住地能顺利成交,只有个别片区价值不被看好的几宗地块流拍,流拍地块宗数比2011年有所减少,供需比维持一个合理的水平,并呈现微小上升趋势。

  不过,2012年的商业用地成交却比2011年大幅增加了,共成交17宗,成交面积32.64万平方米,同比增加55.42%,成交金额35.47亿元,同比增加197.71%。

  工业用地(包括仓库、科研设计等地块)成交71宗,成交面积222.75万平方米,同比减少30.92%,成交金额12.59亿元,同比减少27.03%。

  土地市场先抑后扬

  2012年东莞商住地成交“先抑后扬”,月度成交起伏较大,这与国土部门推地节奏和市场形势密切相关。

  2012年第一季度,市场寒气未退,开发商对市场未来预期信心不足,土地交易陷入短暂的低迷。4月,新房楼市迅速升温,5月,万达拿下东城一宗占地12.39万平方米的地块,带动土地交易的活跃度。

  下半年,市场一直延续热烈的交易氛围,市场预期走好,再加上货币政策略有松动,开发商资金有效缓解,激发了其拿地的计划。与此同时,国土部门乘势加快土地供应量,并相应地推出部分优质地块,带动开发商拿地的积极性,市场成交平稳回升。8月,南城总部基地二期地块进入拍卖阶段,上演一场土地盛宴,激战长达10小时。

  9月,伴随着寮步、麻涌等地块的流拍,成交迅速回落。10月,土地成交持续放缓。11月,石排、石碣、东坑等镇区均有土地供应,交投量重新抬头。这些镇区在售项目不多,未来发展潜力空间大,中信地产一举拿下石排2宗地块。

  12月,交易地块素质参差不齐,热点区域地块顺利成交。值得关注的是,2011年曾遭流拍的南城白马一宗商住地被恒大以溢价135%斩获。而一些片区价值不被看好的地块,寮步、常平、横沥等地块均遭流拍。

  商住地价格飙至历史第二高位

  2012年土地价格全线飙升,尤其是商住地的价格飙升至历史第二高位。

  2012年商住用地成交单价为5642元/平方米,同比上升55.25%;楼面地价为2386元/平方米,大幅上升38.40%,上升至2008年以来的新高位,仅次于最火爆的2007年的2674元/平方米。

  2012年商住地成交以溢价为主流,成交的地块中仅30.56%以底价交易,同比2011年下降超过25个百分点。同时,2012年商住地整体成交溢价率为30.78%,比2011年的16.74%大增了14个百分点。

  2011年由于楼市调控加码,以及东莞本身商住用地向三线偏远镇区转移,高溢价地块大幅减少,楼面地价呈现稳步回落的态势。而2012年由于新房市场火爆成交,土地交易频现高溢价地块,溢价率在50%—100%的地块占比达到36.11%,比2011年的7.30%上升近30个百分点。

  此外,2012年,所有土地的成交单价为2492元/平方米,同比上升15.30%,楼面地价为1417元/平方米,同比上升26.40%。商业用地楼面地价为2062元/平方米,同比上升1.03%,工业用地楼面地价为328元/平方米。

  本土房企逆袭

  2011年,外来房企在东莞攻城拔寨,不可一世。不过,在2012年,本土房企则大举逆袭,拿下66.87%比重的房地产用地,权重超过六成。

  除了恒大、万科、万达、中信等少数品牌开发商之外,2012年外来开发商较少现身东莞的土地市场,反而是东莞本地的开发商如三正、汇景、富盈等企业屡有斩获,表现相当抢眼。

  韦天使分析,原因有三。其一,部分知名品牌开发商转变拿地策略,这些房企自身不直接参与土地竞拍,或通过与其它开发商合作开发项目,如中正集团在长安拿下的一宗地块,万科与中正集团联合开发。其二,东莞本土开发商遇到合适的地块,尤其青睐自己熟悉的区域拿地,乘机扩大本土品牌影响力。其三,从2012年的开发商收成金额排行来看,进入前10名的有7个是外来开发商,只有光大地产、丰泰地产和富盈地产3间本土企业入围开发商销售金额排行前十。近年来,东莞陆续有外来开发商进驻,万科地产、中信地产等品牌开发商已在东莞深耕多年,在业界树立一定的品牌号召力和口碑,瓜分了不少市场份额。本地开发商也企图通过拿地及时补仓,重新夺回失去的市场份额。

  一线区域主导“风流”

  2012年,商住地成交仍是一线区域占据主流,同时,一线的寮步,二线的凤岗、常平和石龙,三线的石排等区域将成为未来房地产开发的热点区域,一线的东城和塘厦仍是未来开发热点。

  2012年,东莞全市20个区域有商住用地成交,成交面积为134.58万平方米。其中一线片区占东莞市的商住用地的42.65%,当中尤其以东城、寮步、塘厦的规模最大,可以预见在未来的一段时期,这些区域将会迎来一轮开发建设潮。

  2012年二线镇区商住成交的比例有所下降,但凤岗、常平、石龙这些区域成交商住地规模大,未来将会成为房地产的热点区域。

  2012年的三线镇区比例有所上扬,中信地产在石排拿下2宗商住地。随着一线镇区的开发逐渐饱和,二三线镇区将迎来发展机会,未来三线镇区的土地成交比重将会稳步提升。

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