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2017年10月19日 星期四

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房贷利率明年起将提高 四状况不宜提前还贷(表)

  资料图

  房贷利率明年起将提高到7.05%

  2011年已走到尾声,明年1月1日后房贷利率就将按照最新的利率, 5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%,为此,不少房贷客户近日纷纷咨询专家,是否现在就要通知银行准备提前还贷?

  对此,分析认为,对于每月月供为7783元的投资者,提高利率后两者之差超过600元,20年累计利息差为15.679万元,可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。

  四种状况不宜提前还贷

  情况一

  享受7折利率房贷

  分析认为,首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例,按明年1月1日调整贷款利率后,基准贷款利率为7.05%,如果贷款者此前享受7折利率,则优惠利率为4.935%,如果享受85折利率,则优惠利率为5.9925%。

  以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算, 每月月供为6463元,明年1月1日后,这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷,则每月月供仅为6563元,利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。

  对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调,在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下,提前还款看似节省利息,实则得不偿失。

  情况二

  等额本息还款到中期

  等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

  情况三

  等额本金还款已过1/3

  对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。

  据悉, 等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。 据测算,使用该还款方式的还款周期,当还款期超过 1/3时,其实借款人已还了一半的利息,此时再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效节省利息支出。

  情况四

  投资收益高于贷款利率

  投资收益高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为,尽管投资时风险迭出,但如果不贪心,一年赚10%还是很有希望的。

  对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言,即使没有好的投资渠道赚不到更高的收益,但目前半年期、一年期理财产品的收益率就已经高于打折后的房贷利率,足以应付加息后的房贷利息支出。

  两种适合

  提前还贷的情况

  对于房贷利率按基准利率执行的客户,在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的,此时提前还款较划算。

  例如,对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%,这部分客户目前每月月供为7129元,执行7.05%的贷款基准利率后,这部分客户每月月供为7783元,两者之差超过600元,20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。

  分析建议, 提前还贷注意三个问题:首先要问清银行要求,如是否要收违约金。客户也要准备相关文件,如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话,一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

  目前如果是资金实力较好的全款购房者,真要买房的话,问题也不大,毕竟房价的确下降了一点;如果是打算贷款购房的房奴一族,那就必须要谨慎了,虽然房价降了一点,但首付、利率水平等都涨到了历史高峰,房贷成本已相当高,下降的房价部分能不能冲抵这些增加的成本部分,还是个疑问。

  • 来源:广州日报 作者:王亮
  • 编辑:zhouyue

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