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2019年11月20日 星期三

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业内称推高房价首要原因是货币收入水平提高

  推高房价的首要原因,是货币收入水平总体提高,差距拉大,钱不如以前值钱了

  最近在一次讨论经济形势的座谈会上,我接着朋友们的话题,断断续续插话谈了几点看法。会议记录发给本人整理校对,我觉得比个人坐下来认真撰写的文章,更容易让人理解。因而愿意保持不很严谨的口语,作为短文发表,供给读者参考,欢迎批评指正。

  对于我国钢材水泥消耗多的问题,我认为是由经济发展阶段决定的。任何事物都有发展阶段,即使是无生命的东西,譬如恒星与银河系,也有发展阶段。动物和植物就更有阶段了,孩子也好,树木也好,庄稼也好,城市也好,一切一切都有阶段。到了什么阶段,就会出现什么现象,需要一些什么东西。过了那个阶段,又不需要了。世界万物都是这样的。如果一个国家处于重点建设住房和交通设施的阶段,水泥钢材的消耗,难免多一些。

  当然,国情不同,建房子消耗的钢材、水泥和木材的比例,就会不一样,甚至可能有很大差别。1985年我去西德,参观过他们制造房屋的工厂,流水线上走的预制墙壁,主要用木方和木板,中间夹泡沫保温材料。后来又随车到安装现场观看,打地基还是用了一些钢筋水泥。欧美家庭的二三层小楼,大量用木材建造。其实,我国古代的四合院建筑,也主要用木材,那时没有钢材水泥,即使有,也未必多用。

  在土地与森林资源都已经非常短缺的当代中国,用钢材水泥建高楼,既节约土地,又保护森林,是非常合理的建材使用与消耗结构。欧美人均土地与森林资源多,不及时采伐木材也会腐朽在森林里,反而增加二氧化碳排放。因而,欧美多用木材建房,也是合理的。我国和那些国家的人口数量、资源状况不同,不可生硬对比。如果我国的中等收入家庭,家家都是一栋二三层的木制小楼,森林会砍伐殆尽,土地也难以支撑。所以,我国还是应当尽可能多用钢材水泥,多建一些公寓式住宅,较为适合国情。

  说到房价,我的看法是有相当大的购买力支撑。倒退30年,无论一手房还是二手房,谁要报价1万元1平方米,谁发疯。那时候,有需求,没有购买力。购买力是件大事,是件实事,贷款也不是毫无根据随便发放的。现在买房子的人,有没有搞投资的,有,但比例不高,不是主流。城里的房子有没有空置的,有,但和几个人挤在一间房里的进城务工求职青年相比,数量还是少。

  在我看来,推高房价的首要因素,是货币收入水平总体提高,差距拉大,钱不如以前值钱了,以后还将更不值钱。没有这一条,农民工即使都拿到当年周恩来总理二三百元的月工资,房子的价格也卖不上1平方米2000元。推高房价的第二因素,是建房的土地供应不足,房子没有积压到卖不出的程度。个别房子积压严重的城市,房价已经大幅度下降,这是供求规律,谁都不能违抗。推高房价的第三因素,是成千上万家中有房的青年,受大城市机会多、工资较高等多种因素吸引,不顾一切地非要跑到他没有房子的大城市谋职务工。

  后面这个第三因素,有着深厚的背景,不是谁想劝止就能够停止的。他和她很清楚,他们两家现有的两所房子,将来要面临无人居住的局面。他们当中有的人,甚至更有远见,能够料到他们的独生女和别人的独生子结合,总共将有5地6所房子需要他们照料。但此时此刻,他和她正在热恋,哪有时间细想未来6所房子的处置方案,眼前要解决的紧迫问题是赶快买房结婚。芸芸众生,如此谋生,怎样看呢,只能用时代和阶段来解释:我国踏进了城乡住房结构调整与升级换代的历史时段。在这个时段上,现在1元钱的购买力,相当于未来的10元钱,正如38年前的39.5元月工资等于现在的3950元一样。物价只有这样变动,未来年轻一代的活劳动提供者,才有生活希望和劳动热情。

  关于M2与GDP的比例,我有一个老观点,翻出来供大家参考。1990年我去日本考察财政投融资,第一次碰到“国富”这个统计指标。翻译成中文,应当叫“国民财富”。在很长的时间跨度内,日本的国富构成都是80%左右为地产,钢铁、机械制造、电器等产业的全部机器设备,加起来占国富的比例只有8%。这样的数字,一开始让我惊讶,但仔细想想,也可以理解。日本国土面积小,人口密度大,地产价格高,是一方面因素。土地在哪个国家都是最宝贵的资源,恐怕是更根本的原因。现在我国的土地也开始贵起来,房地产占国民财富的比重在上升。当土地产权进一步明晰后,单算地产,占国民财富的比重也不会低。

  说这些,和M2与GDP的比例问题,有什么联系呢?仔细想,二者之间的关系密切。M2是货币存量,国民财富是实物资产的存量,而GDP是国民产值年度流量。大家看,M2更适合与谁进行对比呢?从历史数据看,60年前我国M2比GDP不足20%,现在升高到超过200%。比例变动为何如此巨大,因为二者是不同种类、不宜直接进行简单对比的经济量。看日本的统计数字,M2与GDP比例,也有很大变动,但M2比国富,则变动不很大,总计不到国富的1/3。

  分析其中的原因,首先可以肯定:一国的社会信用规模,不容易达到其国民财富的一半。以家庭部门为例,有新买房者,首付20%、贷款80%买房,相对于房产的负债率为80%。但也有早些年买房者,贷款已经还得差不多了,相对于房产的负债率接近于0%。两方面一平均,大约40%多。而M2是社会信用总规模的一部分,从非金融机构债权人的角度看,除了M2,还有债券和基金等金融资产。扣除这部分不属于M2的金融资产,剩下的M2自然很难高于国民财富的40%。因而,存量与存量相比,M2与国民财富之间的比例关系相对稳定。

  我国目前没有国民财富统计指标。20多年来,我和国家统计局的熟人,曾经多次谈论国民财富的统计问题,他们都说暂时办不到。目前我国的土地产权不明晰,都是国家或者所谓集体所有的,地产价值究竟多少,很难估算。但有一点可以肯定,1998年全面推行房改以来,商品房的建设与销售,猛烈推高我国的国民财富。不管你统计还是不统计,由此而迅速增长的实际国民财富,必然显著扩大社会信用规模,大幅度增加M2,使GDP相形见绌。但M2与国民财富相比,仍然还是个小东西。将来随着债券与基金、股票等其他金融资产的占比逐渐提高,M2相对于国民财富的比例,还将趋于降低。

  至于国民财富与GDP之间的比例关系,可用穷小伙与老富翁作比喻。穷小伙只有1套蔽体衣服,尽管他刚打工的年收入很微薄,但比他1套衣服的财富存量还是多多了。老富翁则相反,他的财富存量比他的年收入流量多好多倍。当穷小子昂首阔步走出山沟,经过多年拼搏,终于成为老富翁的时候,他的个人财富与年收入之间的比例关系,发生惊人逆转。

  一个经历多年战乱、反复折腾的贫穷国家,经过几十年的稳定发展之后,富裕起来,她的国民财富与GDP之比,同样会发生惊人逆转。截至今年6月底,相对于105万亿元的M2,按三比一倒算,估计我国的国民财富应当已经突破315万亿元人民币,其中大概有70%左右为地产。统计部门如若不信,欢迎他们拿出自己的数据,研究人员将从中受益。(《中国投资》供稿 作者:中国投资协会投资咨询专业委员会会长)

  • 来源:中国网 作者:刘慧勇
  • 编辑:杨威

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