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2021年01月22日 星期五
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2014-1-6
中国网财经  出品本期责编 安吉罗

楼市调控目标落空怎么办?

“北上广深同比涨幅高达20%,26个主要城市涨幅超10%,69个城市房价上涨……”2013年全国房价涨声一片,这与年初各地制定的房价控制目标相差甚远。数据显示,扣除价格因素影响后,大多数二线城市的居民人均可支配收入的实际增速都未超10%,广州为8.1%,深圳为8.6%。上述数据因远低于房价上涨幅度,至此,全国许多城市完成房价调控目标基本无望。有业内人士认为,现有的各项调控政策“治标不治本”,应从需求和供给端同时入手,建立长效调控机制,还要落实“问责制”,避免“软执行”。如果执行这些措施,楼市调控目标落空的局面能改观吗?

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新闻当事人

关键词:土地财政

土地财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出,属于预算外收入,又叫第二财政。中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入,也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。

关键词:房产税

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。从发达国家的经验来看,无论从完善税制的角度,还是促进房地产价格稳定的角度,开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲,开征房产税是一项系统工程,还面临着许多问题需要解决。

新闻链接

北上广深房价同比涨20% 调控问责制遭遇软执行

根据国家统计局公布的11月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上。[详细]

2014年房价:涨价不是唯一答案

上至地产大佬,下至平民百姓,房价仍是大家最关心的话题。2014年,房价是涨是跌,每个人都有自己思考的角度。 [详细]

热议观察

合肥市委书记吴存荣:

绝不希望也绝不能让合肥的房价涨到2万元/m2。

北京某科研机构工程师胡松:

“国五条”刚出来的时候以为房价会有所回落就观望了一阵,没想到房价却一路上扬,年末的时候,同一楼盘的现房均价几乎涨到了30000元。

中国房地产协会副会长朱中一:

2014年,应加快推动土地制度改革、房产税扩容等,不动产登记制度的出台令人期待。

中原地产市场研究部总监张大伟:

一面是政府高喊“严控房价”,另一面却是“放任”土地市场成交火爆,暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。

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多地房价暴涨 年度调控目标落空

2013年,中国楼市迎来了2009年之后的又一次“爆发”。根据国家统计局公布的11月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况,一线城市新建住宅价格已连续3个月同比涨幅在20%以上;厦门、南京、西安、武汉等26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。

国务院2013年初出台的“国五条”要求,各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。多地城市为此提出,当地新建商品住房价格涨幅不高于本年度城市或城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。北京、上海等地明确表示要“基本稳定”。

然而,过去的2013年,全国许多城市房价都出现明显上涨,完成房价调控目标基本无望。数据显示,扣除价格因素影响后,大多数二线城市的居民人均可支配收入的实际增速都未超10%,广州为8.1%,深圳为8.6%。这一数据远低于房价上涨幅度。

中原地产市场研究部总监张大伟分析,“综合数据来看,四个一线城市完成房价调控目标几乎不可能;房价涨幅超过10%的城市完成目标希望渺茫;还有23个涨幅在8%-10%之间的城市完成年度调控任务的难度同样非常大。”

“治标不治本”难抑涨 长效机制亟待建立

事实上,除了房价调控年度目标“落空”,个税调控也被“悬空”,除北京外,多城市在执行中未公布房屋交易20%个人所得税的征收实施细则,政策变成了“只听楼梯响,不见人下来”。

而在历次调控过程中,“上有政策,下有对策”的现象冲抵调控效果。购房者为了突破家庭限购数量,“假离婚”之类的招数“应运而生”;开发商为了逃避限价监管,拆分精装、毛坯合同变相涨价的行为屡禁不止。最后的结果是房价统计数据下降了,开发商钱也没少赚,但房价上涨的顽疾却难以治愈。

实践证明,类似“头痛医头,脚痛医脚”的行政化调控已难以从根本上抑制住房价“脱缰的野马”,走出越调越涨的“怪圈”,需长远地建立“市场化为主手段,辅以政府调节”的政策引导体系。

中国房地产学会副会长陈国强表示,各地年底调控“升级”大多从抑制需求角度出发,虽然可以拉低统计数字,但毕竟“治标不治本”。当前市场趋冷出现观望情绪,未来在刚需自住为市场主体的城市,需求仍将会得到持续释放。

高地价、高利润导致高房价的利益链难以拆除,地方政府放任土地财政依赖就无法改观。专家提出,要扭转这一局面,应贯彻好三中全会提出的要“完善干部考核评价制度”,“纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向”。

中国房地产协会副会长朱中一表示,着眼未来,调控方式上会有所变化,以目标控制为手段的调控方式将会逐步淡化。2014年,应加快推动土地制度改革、房产税扩容等,不动产登记制度的出台令人期待。

严厉问责应落实 不可“软执行”

事实上,严控房价一直是各地贯穿全年的工作,不少城市使出“浑身解数”,创新调控“招式”。抑制供需两端,统计数据被“压低”,短期内降了温,但未有实质性影响。例如,北京在2013年初“国五条”落地细则中明确要求“新项目价格不高于周边,老项目价格不高于前期”,临近年底又要求每平方米单价超过4万元的新盘不予发放预售证。一些地方甚至在调控细则中明确表示“加大中低价中小户型产品审批”。上海、广州等地大量推出郊区盘以平抑房价。

业内人士表示,调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政,也就难以控制住房价。中原地产统计数据显示,2013年全国主要的40个城市,土地成交额高达14707亿元,同比2012年上涨45%。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新记录。

“一面是政府高喊‘严控房价’,另一面却是‘放任’土地市场成交火爆,暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。”张大伟表示,房价与地价总是相互影响。在楼市火爆的时候,地方政府更愿意多卖地,而缺乏真正控制房价的动力。目前看来,房价控制目标集体不达标将成必然。

“房价调控目标难以实现,严厉问责不能落空。”中国指数研究院华中市场总监李国政表示,问责制的权威性受到挑战,势必将削弱调控政策的影响力。购房者不仅对“屡调屡涨”的房地产调控措施失去信心,甚至也会质疑楼市长效调控机制。不少分析人士指出,房地产作为支柱行业的地位,也决定了问责制落实的难度,“如何问责,谁来问责,对谁问责”等都会遭遇“软执行”。

住建部政策研究中心原副主任王珏林表示,中央对房地产市场的态度将由需求管理转向供给管理,下一步既要增加供给,又要释放存量。“楼市调控的任务和责任应下沉给地方,对个别房价上涨过快的城市要适时约谈,共同寻找房价上涨过快的原因,制定行之有效的办法。”

经济学者马光远表示,房价调控目标是政府对于百姓的“承诺”,没有完成目标而“爽约”,蒙混过关只会丧失公信力。(文章来源:人民日报 中国青年报等)

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应对房价调控目标落空城市启动严厉问责吗?

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