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2020年05月28日 星期四

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海南买房陷阱多:开发商"五证不全"定金不退

  据经济之声《天天315》报道,海南景色优美,风光旖旎,很多内地的朋友都在那里买房以备度假之需,而一些退休的老年朋友更是愿意在那里买房以安度晚年。但是,海南风光美,房子好,陷阱也多。大家在买房时一定要擦亮眼睛,再三思量。

  最近,我们接到北京消费者魏先生的投诉电话,和很多朋友一样,他也是想在美丽的海南买房,安度晚年。几经考察,魏先生选中了琼海市"琼海鸿信投资有限公司"开发的"鸿信御景湾"楼盘。魏先生称,他在这个楼盘的资料中看到这样的介绍:鸿信御景湾是由琼海鸿信投资倾力打造的一个精品高品质项目,也是目前琼海最高层的标志性建筑,鸿信地产注册资金3个亿人民币,在琼海曾经开发七个项目。

  魏先生:我是6月1日的时候在网上查到琼海鸿信地产公司,我当时看到它的楼盘是通过它的公司网站上,我当时看它这个楼就选中这个叫"鸿信御景湾"的楼盘,它说它这个是在琼海叫做标志型建筑。我看了一下,琼海好像还没有这么高楼,它是25层。另外这个楼盘开发的项目规模也比较大,在一个我看它公司整个网站做的也非常正规。我选择就是第一个因为楼盘规模大,在一个公司我觉得可信度比较高。

  魏先生想,实力如此雄厚的开发商,应该是值得人信任的,于是,在销售人员的鼓励下,魏先生人在北京,还没有看房就下了定金。

  魏先生:接待我的是一个叫王平丽的女士是一个售楼员,她说如果你要的话就打两万块钱定金。我就跟她讲,我说我准备最近到海南区,我要去实地看一看。她说没问题,你如果同意这楼盘你看好了,同意,那个时候你再签合同。如果你要是说不要,我这个定金7天之内就退给你。

  交完定金后的第二天,魏先生才想到应该索要认购书和楼盘建设的手续复印件,第三天收到对方发来的上述资料,只有土地使用许可证和认购书。在阅读认购书时引起魏先生的警觉,这份认购书存在定义表述不清、条款不清晰、买卖双方呈现不平等的地位。由于没有"销售许可证",签定这个认购书风险很大。

  魏先生:我说行,既然是你有这么一个承诺了,我说那好,我把款给你打过去两万定金,是6月1日下午4点钟打过去的。打完款第二天我就跟他们通过电话,跟售楼处要说你不是有一个认购的协议书嘛,还有你们楼盘的咱们说的建设那些手续你给我传一个。后来她传过来了,传过来我一看我当时就觉得看到她那个认购书我就有点后悔了,因为认购书合同从条款上讲一个是不清晰,再一个它这个有点强卖强买的感觉。大致的意思就是说签了认购书你要付你要这个房子的80%的房款,而且签了以后不能退的。等我的预售证下来,因为它现在还没有预售证,等我预售证下来,你把剩下那20%一次性给我。

  随后,魏先生通过销售员找到了销售总监反映了看法,对方称,魏先生可以按自己的意愿修改合同。

  魏先生:后来我看了它之后我就觉得它这个有点什么问题呢?一个本身是期房,它是2014年10月份才交工,可是这当中有什么变化呢?我心理觉得没底,再一个一般的这种房屋的买卖合同是交定金,就是说我给你签订一个楼盘的认购。那么我交你定金,当你这个楼到有预售的时候,大概交20%-30%的款。我查看了很多一些地产商,大致是这样的,没有突然一下交80%的。我看了这个合同之后就跟他们有一个销售总监叫李宁(音)我就打电话联系他。我说你这个合同能改吗?我说想给你们改一改,因为你们这个合同第一条款不清晰,第二个这里面有点是卖方的强势,我们买方显然在这里没有话语权,这样我们在交易当中有一种不平等的感觉,能不能改,他说你可以改一改。

  魏先生按自己的想法修改好合同之后,发给了"鸿信御景湾"的销售人员。这时,销售人员表示,不可能按魏先生的想法修改合同,只能够增加几条附加条件。

  魏先生:改了合同以后我5号给他传过去了,后来我就在电话上问他,问他的时候他说,你改的这个和我们没有什么太大出入,也没有必要用你这个。就是他们自己那个条款里头你觉得哪不合适,或者怎么着我给你加几条就行了。我说要那样的话,这个不成,你这个合同还不是简单的以你们合同为蓝本要去那么签的,那个签法上我肯定是不能接受的。

  到这个时候,魏先生开始后悔自己仓促下定金了,魏先生想,如果如果不能按自己的想法签订合同,便终止购房要求,请对方退款。

  魏先生:因为我这几天在去海南之前通过和他们交流,我也在了解这个,也在反思这件事情是做还是不做。后来通过了解我也觉得这个事还不能那么办,干脆到了那之后我就说把这个楼,这个房子就不买了。最好看看琼海如果有现房买一个现房算了,不为这个事那个什么,因为太远。我8号上午到的他们售楼处,就跟当时给我接手的王平丽就那个售楼员,我说我不买了,咱们办一个退定金的手续,当时他们肯定也是不太乐意,但是最后还是办了。办完了之后我说你还给我一个收据吧,因为当时打了两万,他说那你既然不买也不需要收据了,到时候我们办完了整个走一个流程给你退回去。

  于是6月7日魏先生下午到达琼海,第二天上午去"鸿信御景湾"售楼处与售楼员王平丽办理了"退还定金"的手续。没有想到,从此开始了艰难的退款历程。

  魏先生:端午节之后我就给王平丽打电话,我说怎么样了,她说在走程序,就是他们内部有一个流转程序。我说好,我问那个程序走多长时间,你当时可是答应7天内退款的。她说我也没办过这事,反正我也是第一次办,还从来没有人退给款呢?14号我当时跟她说完之后她发一个短信回来,退款的话退到那,我就把账号什么发给她了,我又打电话问她收到了吗?她说收到了,她说这几天我就给你打过去,我说好,那谢谢你了。

  这事到了18号我一看钱还没有,我又打电话跟她联系,她说没退吗?我说没有呀,我说你再帮我查一下,看什么时间能办,这个电话打完之后就没有消息了。我6月21日又给王平丽打电话,依然没有看到你们退款回来,我说是什么原因你能不能帮助再给查一查,她说完了去问问财务吧。

  销售人员把魏先生退给了售楼处的会计,而会计的说辞也是正在走程序,但是老总出差,没有老总的签字不行。从在网上看到"鸿信御景湾"楼盘到下定金,不过两天时间,速度不可谓不快。但是当消费者要求退定金的时候,却是速度慢如蜗牛,销售承诺7到10天退款,但是到魏先生万般无奈向我们《天天315》投诉时,时间已经过去了一个月之久。接到魏先生的投诉,我们第一时间联系"鸿信御景湾"楼盘,辗转找到魏先生当初的销售顾问王平莉。来听听她是怎么说的。

  魏先生:财务说查了一下,他说有这件事,他说这个单子在老板那儿,说在走程序。完了6月25日我又先后与王平丽和王会计通了电话,但是仍然没有结果。6月28日我又再次与他们两位会计王会计和王平丽俩人联系,还是没有结果。

  在网上看中"鸿信御景湾"楼盘,到下定金不过两天的时间,速度不可谓不快。但是当消费者看到开发商的霸王合同以及开发商房屋销售许可证缺失,要求退定金的时候,退款速度慢如蜗牛,销售承诺7到10天退款,但是到魏先生万般无奈向我们《天天315》投诉时,时间已经过去了一个月之久。接到魏先生的投诉,我们第一时间联系"鸿信御景湾"楼盘,辗转找到魏先生当初的销售顾问王平莉。

  记者:你好,是王平丽吗?

  王平丽:嗯。

  记者:你好,我是中央人民广播电台。是这样的,是有一位叫做魏建生的先生在您那里买过一套房子吗?交了两万块钱定金对吗?

  王平丽:对。

  记者:我想了解一下情况,这个定金按规定是可以退的吗?

  王平丽:是可以退的。

  记者:是可以退的。大概什么时候能够退呢?

  王平丽:这个我下午给他去看一下,因为老板这几天都出差去了。

  记者:出了一个月的差吗?

  王平丽:在他退之前去的吧。

  记者:他什么要求退款的?

  王平丽:10号还是11号。

  记者:就6月10日到现在。到现在老板都一直出差是吗?

  王平丽:那大概什么时候能把这个事情办掉呢?

  王平丽:我下午过去再给他看一下,因为那天我去看了,最近我因为生病在家所以我也给他催了,我给他催了后我才回家。

  销售人员王平丽大家都听到了,一会儿说是老总出差了,而且这个出差的时间长达一个月;一会儿又说自己病了,所以没有能够很快的办理这件事情。那么这位销售人员承诺很快就会办理退款事宜,第二天也就是不到24小时的时间,我们接到了魏先生打来的电话说退款已经到账了。

  魏先生:是7月7日,7月7日的时候他们售楼员王平丽给我打了个电话,他们老总回来了,已经签了字了,7月8日把款给我打过来,大概3点多钟我来了一个电话说那个款到了,我也中心感谢咱们《天天315》节目,在这件事上对我的帮助,也希望咱们这个栏目能够成为消费者信赖和寄予希望,能够越办越好的节目。

  事情至此应该说已经得到了比较圆满的解决,但是这件事情留给我们的思考却是很多的。

  北京朝阳律师事务所胡钢律师:这是很明确的,没有取得预售许可的商品住宅项目是不能进行销售的。专门有一个部委的通知,是2010年国家住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善,商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售、不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式,向买房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

  首先要说一下这个定金,可能大家听的不太清楚,定金一般有两个字,两个词,第一个“定”是一定的“定”,这个“定金”是有担保性质的,一般来说如果一方违约的话,它可能已经交付的定金是不能返还的,如果接受定金的一方如果它违约的话,它是要双倍返还支付定金一方的费用,这就是一定的“定”;另外一个“订金”是预订的“订”,这个“订金”本质上是预付款,本身没有双倍返还具备担保性质的职能。

  法律没有细到一定要多长时间内退定金或者支付有关的价款,一般是遵从当事人约定的原则,但同时我们要看到它双方已经约定了一个7-10天工作日,就应当按照这个约定进行,同时整个这个事件应该是非常明确的,是我们的开发商它所正在出售这个楼盘至少目前没有提供所谓我们法律所明定的五证,特别是商品房销售或者预售许可证,这种情况下就开始了销售商品房,违反了我们国家的房地产市场监管的政策,在相关的司法判决中都能看到这类合同会被判定无效,同时也对我们买房人的一种民事欺诈行为。

  如果我们能够证明对方确实所售的房地产项目没有获得我们一般所称的五证两书齐全的情况下进行了销售,显然是违反我们国家房地产市场监管政策的。存在民事欺诈的话,那么我们可以请求人民法院,基于民事欺诈的情况,基于我们消费者权益保护法第49条的规定,主张双倍赔偿。

  经济之声特约评论员武高汉:这位消费者从总体上看消费维权的意识还是比较到位的。比如说他第一天他交了定金了,第二天他审视合同的时候就发现了问题,然后立即就开始交涉,同时非常注意在第一天下定金的时候一再跟经营者确认一个问题,就是定金能不能退?得到了经营者的肯定答复之后他才下的这个定金,这样就为他今后的维权并取得胜利就获得了一个基础,非常重要的基础。

  当然从这个案件中我们也可以看出消费者在做购买决策的时候,一定要防止头脑发热,防止在不明情况的前提下,迅速的就做了一个决策。一般的来讲经营者都会说,这个东西很好,这个东西很少,今天有、明天就没有了,这个东西今天很便宜,明天就要涨价了等等,用这样的一些信息诱导消费者立即做决策,立即交钱。那么这个案例中这位消费者也在这一方面存在失误,所以我们希望今后特别是老年消费者在做消费决策的时候还是要三思而后行。

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