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2020年04月06日 星期一

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地方出手扶住摇晃楼市:房价跌了对政府弊大于利

  早在去年8月,温州就对不断下滑的房地产业进行了宽松政策调整。到今年年初,“楼市冷”蔓延至更多城市。数据显示,今年一季度,全国房屋新开工面积同比下跌25.2%,“五一”小长假的房屋交易量也同样跌至谷底。地方政府终于难以坐视不管,开始“出手”干预。

  地方政府为何屡屡“出手救市”,各种原因恐怕不言自明。其中最重要的一点就是分税制之后地方政府在财政上对土地的极大依赖,只有依靠卖地收入,才能满足大规模基础建设及其他公共服务产生的开销。同时,地方债务也在连年增长,造成政府更加无法“撒手”土地财政这根救命稻草。数据显示,2013年全国卖地收入上升到4.1万亿元,而地方相关债务规模上升到17万亿元。3年间,全国卖地收入增长42%,地方债务规模上升58%。一位大型房地产企业的工作人员告诉记者,有些地区的房价其实还没有跌,但政府已经开始进行调控,或许是对房价未来走势不抱积极态度的一种体现。“房价跌了,对地方政府其实是弊大于利,所以‘出手’干预合乎逻辑。但我们也应该看到,‘救市’这个信号也许会让购房者更持观望态度,对房价的影响很难说。”

  不过,地方政府此番动作对另外一些主体还是有着或多或少的意义。上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受记者采访时表示,“救市”对于提振当地楼市和房企信心有重要作用。在目前楼市行情不断低迷的情况下,地方政府“救市”,至少说明其不会对楼市下滑置之不理。地方政府从稳定经济和楼市的角度看,依然会把房地产业作为当地的支柱产业,创造宽松的楼市发展环境。

  “出手”干预的地方政府会不会越来越多?不少人提出了这样的疑问。事实上,各地放松政策的步伐在不断加快,最主要的策略为放松限购,以期消化居高不下的库存。同时,在当前稳增长、调结构的经济转型阶段,中央也会守住调控的底线,即以消化存量房为前提,防止地方政府二次大规模建设。“如果房价下跌的传导范围越来越大,更多的地方政府应该会加入到这场‘救市’中来。”上述房企工作人员说。

  对于“救市”的效果,严跃进则没那么乐观。他强调,原因是此前楼市看跌,很多购房者已经选择了观望情绪,并不会积极入市,反倒是因为购房的门槛降低了,很多购房者的购房急切心情弱化了。从价格上看,随着购房门槛的降低,部分投资投机型购房者会进入炒房,这可能带动部分城市核心板块楼盘价格的上升。安信证券最近的一份报告认为,从之前传得沸沸扬扬的取消限购到降低购房落户标准,“救市”力度低于预期。“救市”中对于限购有重大突破的可能性非常小,更多的是地方政府基于自身权限做一些政策调整,很难突破国务院的限购政策,房地产本身的行业政策不会有多大的边际改善空间,对放松限购不可期望过高,未来不必过于关注行业政策本身的变化。不少业内人士也认为,相比而言,政府的政策性调整、银行贷款可能效果来得更直接。不过,作为盈利性商业机构,银行不会在房地产行业走向拐点时趟浑水。

  严跃进认为,政府该不该“救市”,评判的标准在于能否提振市场信心和平抑房价波动。要鼓励地方购房支付能力的释放,并防止房价在这个过程中上涨。从目前的情况看,地方政府可以进行有条件的政策松绑,但切入点应该是城市郊区的刚需盘。因为此类地区楼盘急需人口导入,且房价上涨的可能性不大。

  党的十八届三中全会强调要使市场在资源配置中起决定性作用,对于楼市的调整而言,市场化也许是一个合理且令人信服的方式,也就是让供需自动找到一个平衡点。而政府在其中扮演的角色应该是补充和规范,例如修建保障房或发放住房补贴等。另外,对腐败及其他违法投机行为严令制止,这也是为什么市场上会有“官员抛售房屋将造成房价下跌”的观点。毋庸置疑,房地产市场牵一发而动全身,在调整阶段,难免会出现一些正常范围内的波动,但必须要弄清哪些城市的楼市有泡沫,哪些城市的楼市没有泡沫,存在的泡沫又有多大。政府“救市”或许不应该采取“稳住房价不放手”的思路,而应从老百姓的角度出发,从民生的层面上来考虑,减少房价大幅波动给老百姓带来的不利影响。

  • 来源:金融时报
  • 编辑:姚慧婷

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