我国房地产开发市场龙头集中趋势明显,今年以来,这种趋势正在跳跃式加快。2010年-2017年三季度,TOP10的销售金额市场集中度分别为10.7%、12.8%、13.7%、16.9%、17.0%、21.8%、18.7%、25.0%,2017年以来TOP10的集中度跳升了6.3pct。我们认为,这种跳增现象背后的原因是2016年以来为了控制房价过快上涨,诸多城市先后实施“限价令”。在同样限价的情况下,龙头房企在拿地、融资、营销、管理、设计等多方面都具有成本优势,特别是大型房企对行业深刻的理解和丰富的经验有助于他们在拿地开发时对投资时点和投资区域更为精准的把握,这使得大型房企在限售管控的政策背景下拥有更强的供货能力、盈利能力。
拿地方面,在2010-2015年中,TOP15房地产开发商的拿地集中度稳定在8%左右,波动不大,但2016年这一数字为28%,2017年上半年更是快速跳增至47%。2016年以来,政府为了抑制地王现象,热点城市不同程度的实施了非市场化的招拍挂制度,如打分复合招拍挂、土地的限价摇号、资金实力审查、定向招标、产业新城开发等一系列方式都加强了龙头房企在土地端的拿地优势。2014年至2017年上半年,TOP15房地产开发商的拿地面积分别同比-47%、+52%、+133%和+74%,同期拿地面积占比当期销售面积分别为1.0倍、1.2倍、2.0倍和1.9倍,龙头房企积极把握市场及政策优势,主动大幅补库存。
查阅龙头房企的拿地数据,会发现目前只是销售集中度跳增的开始,拿地与销售面积、市占率之间的差异会逐步收敛,预计未来几年龙头房企市占率将会持续快速提升。
我国房地产行业虽然可能已经跨过了总量快速增长的行业黄金时代,但未来的几年在城镇化仍未结束、大都市圈势不可挡的背景下,行业需求平稳,龙头房企市占率快速提升,将迎来龙头房企仍保持较高增速的黄金时代。
特别值得关注的是伴随着龙头房企集中度快速提升,例如TOP15拿地集中度从2015年的8%提升至2017年三季度的47%, TOP15的供应商们将迎来历史性的机遇!如果他们在龙头房企中的份额保持不变,那么未来几年就可以实现数倍的成长,如果提升份额,成长空间还能增大。我们认为,在这些上游行业中,行业市场格局分散、有消费痛点的龙头企业应该尤为关注。例如,瓷砖行业属于集中度极低的行业,市场空间超过4500亿元,其中60%以上用于住宅装修,但行业排名第一的企业市占率仍在1%左右。防水材料行业属于有消费痛点的行业,防水材料在总建筑成本中占比较低,但房屋一旦漏水将极大影响住户生活品质,甚至有可能需要将房屋重新翻新耗费巨大的成本,也会为开发商的口碑带来负面影响,因此龙头集中度提升的潜力较大。
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(责任编辑:张明江)