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2020年05月27日 星期三

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买房撞上限购:房子肯定买不了了 定金能否讨回

  “国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”……每当房地产调控突现新政,正在交易过程中的房屋买卖极易产生纠纷,当原本具有购房资格的购房人因突然失去购房资格而无法买房时,卖家已收取的定金还能要回来吗?

  浙江宁波人黄英(化名)是一位中小企业主,由于工作关系,经常需要来往上海,在过去几年里,黄英已先后在上海贷款买了两套房产。在黄英看来,高通胀时期,实业投资又每况愈下,只有通过贷款买房才能避免手里的现金不断缩水,到了2010年2月,眼看着过去一年上海房价几乎翻了一倍,黄英预测房价接下去几年还会继续上涨,正好手里有一笔钱到账,便又想着在上海买第三套房。

   买房当天突遇新政

  经过了1个多月的四处看房,2010年4月17日,黄英最终看中了位于嘉定区红石路的一套总价为170万余元的新房,当即与开发商签订了《购房确认及定金网上备案签约委托书》,当时双方约定,黄英购房的付款方式为按揭付款,黄英委托开发商帮助其完成按揭贷款手续。同时黄英委托公司按该委托书载明的相关内容及网上订金合同样本办理定金合同网上备案,并且黄英承诺在2010年4月20日按照定金合同同与签订预售合同。该签约委托书经双方签字、盖章,于支付定金后生效。签订合同的同时,黄英当场向开发商支付了2万元定金。

  在签定金合同时,黄英虽然名下已有两套上海房产,且贷款还未还清,但依然具备贷款买房的资格,谁料,当3天后黄英按约定到该房地产公司准备签订正式的房屋买卖预售合同时,工作人员却告诉她说,由于“新国十条”突然颁布,故其贷款手续无法办理。黄英顿时傻了眼。

  这究竟是怎么一回事呢?说来也巧,就在黄英签约的当天——4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即业界所说的“新国十条”。根据“新国十条”文件的规定,二套房贷首付比例和贷款利率都将上浮,而三套房贷则将停止发放。黄英之前已存在两套购房贷款记录,且已有贷款金额过高,因此根据新规,黄英一夜之间失去了继续贷款购房的资格,贷款手续就这么给耽搁了。面对这一突发情况,已经交付定金的黄英显然不希望因此违约失去这套房子和2万元定金,因此她当即与公司协商,要求延期签约,给她一定的时间筹集房款。黄英说:“当时他们口头上也答应了,只是双方并没有明确延期签约的具体时间。”

   时过境迁房屋另售

  之后,黄英便着手将他位于浙江的一套房产挂牌出售,然而由于当时处于调控观望期,黄英的那套房子并不容易出手,直到2010年8月,黄英才最终卖掉了那套房子,到了10月才拿到了所有房款,并急忙携款赶到上海想与上述开发商签约,然而令黄英万万没有想到的是,时隔半年,自己当时签约拟买下的房屋如今已转售他人。工作人员给出的解释说:公司资金需要流转,不可能一直等她筹到房款,如今早已过了定金合同约定的交易时限,开发商自然有权将这套房产另行出售。事已至此,黄英只能退而求其次,要求返还购房定金,谁料竟也遭到了开发商的拒绝,因为根据定金合同的约定,乙方(买家)单方面违约则甲方(卖方)有权没收定金作为违约金。

   法庭辩论各执一词

  尽管合同上是这么约定的,但黄英心里还是觉得冤,她觉得自己未能按约定时间与开发商签订预售合同乃是因为受突如其来的房产调控政策影响,导致无法办理贷款,这属于不可抗力,并非自己主观故意,而且当时开发商曾经答应和她延期签订预售合同,然而此后却在没有通知其本人的情况下就将房屋另售他人,因此黄英认为开发商做法也有过错,故诉至法院要求开发商返还定金2万元。

  庭审过程中,被告房地产开发商表示,本案的定金协议为立约定金,双方有诚意磋商义务,黄英在签订定金协议后在协议约定的4月20日之前未与公司方就预售合同的签订进行磋商,也未按定金协议约定的时间签订预售合同,显属违约,公司方面有权将房屋另行出售。更何况,公司是在2010年8月才将房屋另行出售,已给了黄英4个月的时间履行诚意磋商义务,但黄英在此期间从未与自己就预售合同的签订问题进行磋商,也未向公司主张过要延期签约或返还定金。此外,开发商还声称,自己从未向黄英承诺为其办妥贷款,且贷款手续应在签订预售合同后由黄英向银行申请。

  法庭上,黄英为证明其在签订定金协议时已有两套住房贷款,提供了两份与银行签订的住房抵押贷款合同及个人贷款还款单等,但未显示贷款的种类。对此,被告房地产开发商对黄英提供的证据不予认可。

   法院判决原告败诉

  法院经审理后认为,双方签订的定金委托书系当事人真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应属合法有效,均应按约履行。现因黄英提交的证据不足以证明其名下的两项贷款均系购房贷款,故法院不能认定原告未按定金合同约定的期限与被告签订房屋预售合同系因国家政策调整导致购房贷款手续不能办理所致。黄英也未能提交证据证明其与房地产公司就延期签订预售合同达成合意,故公司在黄英未按约履行的情况下,按合同约定将房屋另售他人并无不当,黄英要求公司返还定金的诉讼请求缺乏依据,法院不予支持,故驳回了黄英的诉请。

  判决后,黄英当即提起了上诉,近日,二审法院经审理后也依法支持了一审判决。尽管对黄英来说,这笔定金损失得有点“冤”,但从法律角度看,自己的观点并不能得到法律认可。

   理财金手指:政策风险需小心

  这年头,消费者遭遇的消费纠纷层出不穷。尤其在买房这种大额支出上,花出去的钱就像泼出去的水,往往有去无回。然而如果遭遇到商家诈骗,或许还会怪自己买房时不小心,但如果遭遇的是政策突变而带来的损失,则只能怪天意弄人,自认倒霉。

  近年来,随着国家房地产调控政策的屡次升级和变化,像黄英这种因突然到来的限贷、限购、税费变化所引发的房屋买卖纠纷无论在一手房市场还是二手房市场都不少见。由于这些政策主要作用于遏制需求,因此调控风险也主要集中在买家身上。作为房屋买家,在签订房屋买卖合同前,应对自身的贷款资格和购房资格有明确了解,以防自己单方面违约。

  另外由于中国二手房市场的实际税费负担基本都由买家承担,卖家往往只报出一个“到手价”,因此税费变化的风险也主要集中在买家身上。如最近“新国十条”细则中关于二手房买卖个人所得税按房屋差价20%从严征收的新规,虽然针对的是卖家,但最终承担这部分税费的主要还是买家,由于目前该新政在各地执行情况不同,因此在签订购房合同,买家一定要事先详细了解清楚自己需要承担的税费究竟是多少。如果担心交易过程中突遇变化,则可以要求在合同中以成交价形式签约,买卖双方税费自理,从而规避可能出现的税费风险。

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