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2021年01月24日 星期天

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金科高层再变动 土地风险与融资成本成双向压力

  2月19日晚间,金科地产发公告称,当天收到公司董事会主席兼总裁黄红云书面辞职报告,称因工作原因,自愿申请辞去总裁职务。昨日便有消息传出,黄红云已担任渝商投资集团的董事长,掌舵“民企航母”。

  高管辞职对于金科来说已非首次,尽管金科相关人士回应,“黄红云卸任总裁后不再过问具体事务,将专注于公司整体发展,这是一个利好。”但关于低价寻地的土地储备结构、规模扩张与盈利能力下降等问题仍牵制着金科日后的发展。

  ?金科高管再生变局

  昨日有消息称,由69名股东发起的渝商投资集团在2月22日正式创立并举行了首次股东大会,黄红云担任渝商投资集团的董事长。

  据了解,黄红云从2月20日起已正式卸任金科股份总裁一职,仅保留金科股份董事会主席的位置。金科股份相关负责人日前表示,黄红云将抽出更多精力关注渝商集团。

  而早在2012年初,金科地产当时发公告称,公司董事会副主席、执行总裁罗利成自愿辞去执行总裁职务。

  19日除了黄红云的辞职,公司公告也同时公布了执行总裁喻林强辞去执行总裁职务,将担任重庆片区董事长兼总经理。

  金科高管的频繁“出走”,引来一片关注。有分析称,此举是金科股份发展到一定规模的必然结果,是现代企业管理制度的完善。

  也有声音认为,早年高调的金科现如今很少有动作,除了几个不温不火的项目在售外,已很少有金科的声音,无论是土地储备结构还是盈利能力都考验着金科的发展。

  土地储备面临政策风险

  据悉,金科一直奉行着“622策略”,即以重庆为中心的中西部城市发展规模占比将达到60%、而长三角和环渤海占比分别达约20%。而在金科“深耕重庆”的前提下,其坚持的两条主线即是中西部和三四线城市。

  这样的布局曾给金科带来不小的收益。在2012年密集拿地后,金科曾对外表示其土地策略为,到2013年实现在重庆30个郊县的布局。

  资料显示,金科股份去年12月1日宣布,控股子公司济南金科西城房地产开发有限公司于11月30日获得山东省济南市6块宗地块,共计约27万平米,总耗资18.6亿元。

  1月23日,金科再次发布公告称,其全资子公司重庆金科房地产开发有限公司与重庆市互融投资有限公司于2013年1月22日通过挂牌出让方式联合取得重庆市长寿区三块宗地的土地使用权。

  国泰君安分析师曾指出,金科的战略很容易看清楚:拿低价地,使地块风险较小,与二三线城市政府谈判中获得话语权,土地开发周期长,用时间换空间。

  据金科股份上市时披露资料,其目前土地储备当中72%为2009 年及之前获得,平均楼面地价1597 元/平米。

  由此,金科在土地储备结构中或将遭遇两个问题,一是触及国家关于闲置土地管理的红线。二是大量土地集中二三线城市,恐面临去化难题。

  高融资成本致盈利能力下降

  与土地规模不断扩张相反的是,近几年金科的盈利能力呈明显下降趋势。2008年到2011年末,金科股份营业收入从32.43亿到98.66亿,增长了2.04倍。同一期间,金科股份净利润从4.89亿到10.62亿,只增长1.17倍。

  在这背后,是其高成本的融资方式。金科在银行这条融资渠道受阻后,又把目光转向了信托。

  据悉,近年来,金科股份先后与重庆信托、中融信托、平安信托、长安信托、中诚信托、中泰信托合作,进行融资。

  通过这种方式,金科的融资成本大大增加。由此带来的财务压力也可见一斑。数据显示,2008年至2012年上半年,金科股份的资产负债率一直居高不下,分别为78.56%、84.15%、77.28%、85.51%、83.91%。

  分析人士认为,金科大量的融资成本被资本化处理后将造成利润和毛利率长期被吞噬。“这几年甚至未来几年,金科股份的盈利能力都难以提升。”

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