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2020年01月17日 星期五

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开发商降价压力空前

  随着房地产调控的深入,上市房企的日子越发“难过”。已经公布的2011年年报显示,房地产企业存货同比激增了五成。机构认为,随着2010年大量开工的项目陆续竣工,房企去库存化的压力将与日俱增,房地产开发商有望展开新一轮降价促销。

  上海易居房地产研究院14日发布的《月度存货压力报告》显示,截至2012年2月底,北京等10个典型城市新建商品住宅库存总量为5766万 平 方 米 , 与 去 年 同 期 相 比 增 长38.1%,与上月相比下降2.27%。库存总量同比仍然涨幅较大、处于历史高位,但环比已连续两月下降,与近期楼市成交量有所回升、供应量没有同比放大有关。

  一线城市方面,北京、上海、深圳、广州4个城市新建商品住宅库存总量高达2928万平方米,与去年同期相比增长37.1%;二线城市,青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2839万平方米,与去年同期相比增长39.1%。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,今年前两月,由于季节性因素,开发商推盘量较小,造成了月度的供不应求,但在调控政策不放松的形势下,预计开发商会抓住机会尽快推盘,接下去几个月仍将回到供大于求的局面。

  国务院总理温家宝14日在记者会上明确表示,一些地方房价还远远没有回到合理价位,调控不能放松。市场普遍认为,这个表态意味着短期内地产调控政策没有放松的可能。而随着调控的持续深入,房地 产 企 业 的 日 子 也 将 越 发 “ 难过。”已披露的2011年年报也显示,上市房企在存货激增的同时,短期负债也出现大幅上升,持有的现金及现金等价物却大幅减少。

  WIN D统计数据显示,按照申万一级行业分类,截至3月14日,两市已有26家房地产企业公布了2011年年报。从资产负债率来看,剔除ST类企业,上述房企的平均资产负债率为59.41%,同比2010年略有上升。地产龙头万科的资产负债率由74.69%上升至77.10%。

  从利润情况来看,2011年全年,上述26家房企共计实现营业总收入1275亿元,同比增长29%;归属于母公司股东的净利润则合计为180亿元,同比增长24%。虽然整体呈现增长局面,但2011年全年,仍然有包括创新资源、高新发展中弘股份等在内的7家企业出现净利润下滑,且下滑幅度均在17%以上。四季度的情况则不容乐观。2011年四季度,上述房企共计实现620亿元的营业总收入,同比增长30%,但净利润却为87.5亿元,同比增长仅为17%。2011年四季度,净利润下滑的房企达到了10家。

  而从现金流的情况来看,也不容乐观。W IN D统计数据显示,2011年全年,26家房企经营活动现金流量净额为37.7亿元,去年同期则为12.6亿元,但若剔除万科之后,25家房企的经营活动现金流量净额则仅为3 .8亿元。截至2011年末,26家房企的现金及现金等价物净减少了84.6亿元,而2010年末则净增加了170亿元。2011年四季度,上述房企的现金及现金等价物净增加额仅为6 .8亿元,而去年同期则为59亿元,同比减少了88%。

  存货数据则更令人担忧。统计数据显示,上述房企2011年末的存货总量达到了3258.7亿元,同比2010年末的2173亿元大幅增加了50%。在有可比数据的25家中,有17家出现了存货同比上升的情形。其中,万科的存货由去年同期的1333亿元增长56%达2083亿元。另外,上述房企的应收账款则从40.6亿元上升至42亿元,流动负债则从2061亿元上升至2986亿元,上升45%。

  国家统计局最新公布的数据显示,2012年1至2月份,全国房地产开发企业房屋竣工面积10094万平方米,增长45.2%,增速提高31.9个 百 分 点 。 其 中 , 住 宅 竣 工 面 积7936万平方米,增长47.9%。新时代证券认为,目前行业销售/竣工比为0.69,呈现出供大于求的格局,随着2010年大量开工的项目陆续竣工,2012年将是行业竣工高峰年,预计在2012年全年房屋竣工面积增速将维持在30%左右的增长水平。不断加剧的行业库存压力和低迷的销售将继续刺激开发商执行“以价换量”的市场策略。

  数据显示,2012年2月末,全国商品房待售面积30526万平方米,比2011年年末增加3332万平方 米 。 其 中 , 住 宅 待 售 面 积 增 加2674万平方米,待售住宅增加量不断扩大。

  “链家地产”市场研究部冯联联认为,从当前的市场情况来看,开发商从2011年下半年就面临去库存压力,加之一二月份成交走低,待售商品住宅月增加了接近30万套(按照每套90平方米计算),在庞大的库存量之下,而调控不变市场观望浓厚,开发商未来仍将面临更大的销售压力,或将促使开发商进一步下调价格促销售。

  • 来源:经济参考报 作者:吴黎华 李佳鹏
  • 编辑:王文举

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