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2018年11月19日 星期一

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2012年楼市展望:房价看跌为主 “黄金十年”终结

  中新网1月10日电(房产频道 胡可璐)在限购、差别化信贷和税收政策的多重限制下,2011年中国楼市风雨骤变,让人噤若寒蝉。这一年,全国超过120个城市出台了房价调控目标,46个大中城市出台了“限购令”,10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”;这一年,央行6次加息、上调存款准备金率,这一年,房产税“靴子”落地,试点重庆、上海。调控如冲击波,对市场杀伤力巨大。而对于已经到来的2012年,中国楼市又将演绎怎样的格局?

  2012冷清开局 降价赶不上“预期”

  北京市住建委网站网签数据显示,今年第一周(1月1日—7日)北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为2303套,比去年最后一周下跌34%,与去年同期相比更是大幅下跌了64.3%,创近4年来新低。

  据《中国证券报》报道,上海地区元旦期间楼市成交惨淡。据相关统计,2012年1月1日上海成交84套商品房;1月2日上海成交129套商品房,其中住宅类商品房成交量只有21套;1月3日,上海市商品房成交97套。元旦期间一线城市楼市继续冷清,购房者观望情绪浓厚,北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。

  北京中原市场研究部总监张大伟认为,2011年几乎所有大中城市的楼市都无可幸免地遭遇寒潮,预计2012年的中国房地产市场,将在“限速”中前行。目前拐点渐显,预期在6-12个月内房价还有可能出现10%到20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大,而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。

  对于2012年楼市走势,相关人士认为,2011年住宅交易量持续下滑引发价格松动,2012年楼市调控不会放松,这会加深市场的降价预期和购房者的抄底心态。多位房地产业内人士指出,预计2012年一季度或将有更大幅度的“降价潮”出现。

  2012年,“没有最低,只有更低”或一语成谶。如果说,去年降房价,还是少数开发商的先知先觉,还是试探市场,那么,2012年降价已成共识,降价不是本事,降价卖得掉才叫水平。购房者的预期值就是“降到底”,但是底在哪里,却没人知道。

  调控从紧 2012楼市“前低后高”?

  种种迹象表明,2012年楼市已在冷清中开场。政策层面看,房地产市场一直显示“政策从紧”信号。从高层官员众口一辞强调房地产调控不放松,到从行动上再三摁住地方政府蠢蠢欲动的松绑冲动,显示决策层对房地产的调控不会轻易松手,限购等政策亦难以很快淡出。

  去年12月下旬,住房和城乡建设部召开年度工作会议,会议强调,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展。而去年12月召开的中央经济工作会议,“坚持房地产调控”亦成为最基本精神。

  住建部部长姜伟新在年度会议上强调,明年将继续执行现有各项调控政策,不动摇、不放松。严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。

  有专家预计,保障房体系和房产税改革将成为2012年住房政策两大着力点,为短期行政性手段的退出做准备,以实现房地产业平稳健康发展。

  分析人士表示,上述消息打消了市场对房地产行业的宽松预期,只表明无论宏观政策明年在其他任何行业上宽松,房地产行业也毫无可能。

  北京中原市场研究部统计显示,截止1月7日,2011年开始限购的全国46个大中城市,在2012年第一周仍然维持着之前的政策力度。虽然未有继续加强力度的城市,但是也没有一个城市放宽政策。重点城市北京、上海、广州、深圳、等地已经相继明确表态将在今年继续执行住房限购政策,给市场释放出明确信号。

  中国银行在2011年12月31日发布的《2012年一季度宏观经济金融展望报告》称,房地产市场调整还将延续,预计2012年房价仍将持续缓慢回落,全年销售量跌幅约为15%,将呈现“前低后高”的震荡趋势。

  毫无疑问,楼市调控正在考验决策者的智慧,持续调控是否会令中国经济跌入“硬着陆”深渊、保障房能否力挽狂澜、限购令何时全身而退等疑问,都会在2012年见分晓。

  房企万亿债务将至 告别“黄金十年”

  2011年,限购等调控政策使得中国的房地产市场成交量下滑。对房企而言,2012年依然“流年不利”。经济学家茅于轼表示,中国房价已经大涨至高位,而近期各大城市房价的下跌被视为拐点的开始,2012年有大型房地产企业可能破产。

  日前,世联地产董事长陈劲松向媒体透露,房企债务将在2012年中开始逐步到期。

  据悉,上市房企长短期付息债主要分布在2011年7月-2014年6月三年内,其中有46%集中在2012年偿付,目前房企的资产负债率已处历史高位,随着房地产调控的深入,资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。除银行贷款外,海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,还不起债的部分房地产开发商,可能会淹没在债务大潮中。行业洗牌一定会到来。尹伯成称,中小开发商因资金周转困难,开始向大型房企出售其手中开发项目。部分房企则可能会直接面临破产重组。

  在众多房企中,绿城目前面临的困境成为一面镜子。资料显示,绿城现金流状况堪忧,综合现金流量为负值。巨大的资金压力下,绿城不得不断臂求生,低价出售项目。1月5日晚间,绿城中国和融创中国联合公告宣布,绿城地产向融创置地出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%的股权,现金代价为5100万元。

  中国房产信息集团分析师薛建雄认为,如果非要说洗牌,我们可以理解为,目前靠关系拿地与靠砸钱拿地的房地产开发商确实该出局了。

  住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示:对中国房地产业来说,依靠于恐慌性的需求,依靠于过度占有资源的需求,依靠于为卖而买的需求支撑的关系时代过去了。

  分析人士表示,房地产行业正逐步进入去杠杆化和保障性住房和商品住房的“双规制”时代,中国房地行业的黄金十年已经宣告结束,但同时,也意味着白银时代的开始。专家预计,2012年市场份额将会加速向龙头企业集中,大型企业具有更强的融资能力,充足的土地储备和全国性的战略布局,在政策调控和货币紧缩的环境下,竞争优势更加明显。

  随着住宅市场调控政策的常态化,2012年,商务公寓、写字楼、市场、商铺等形式的商业地产将面临更多发展机遇,产业地产也是未来最佳的拿地策略,但面临金融杠杆匮乏、投资周期长、投资回报率相对较低等困扰,需要逐步摸索相应的投融资模式、盈利模式和现金流平衡模式。

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