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2018年09月25日 星期二

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调控变得更加严厉 房地产暴利时代正在远去

  今年房地产调控变得更加严厉。房价下降趋势越来越明显。

  想过会很冷清,但没有想过会这么冷清。2011年对身处房地产行业的人来说,日子是不好过的。

  从年初国务院出台“国八条”开始,房地产调控变得更加严厉。以限贷和限购为核心的政策,加上连续数次加息,使全年楼市成交量维持在低迷状态。前11个月,全国商品房累计销售面积8.9亿平方米,较去年同期增加9%。2009 年和2010 年,这一增速分别为44%和10%。

  国内房地产市场在经历了2009 年的高速增长后,发展速度逐渐回归到一个相对合理的水平。大中城市房价开始稳中有降,特别是10月份以来,房价环比下降的城市逐渐增加。统计局最新公布的数据显示,11月份70个大中城市中,房价出现环比下降的达49个,房价下降趋势越来越明显,房地产调控的成效进一步显现。

  经过一年的纠结和争论,随着北京、上海等一线城市近期宣布明年将继续坚持房地产调控不动摇,限购等调控政策将继续实施,市场各方对房价将继续下降的判断也逐渐趋于一致。

  出人意料的是,带动降价的并非实力较差、资金紧张的小企业,而是绿地、万科等“龙头”房企。数据显示,20家龙头房企前11个月销售总额近7000亿元,仍然跑赢大市,但大多没有达到预定的销售目标。

  同时,随着调控的深入,目前房企的大部分融资渠道都被收紧。3季度报显示,房企库存市值已经达到了上万亿元,而且在银行仍然严格限制资金流入房地产业的情况下,除了少数央企背景的开发商,多数开发商资金链十分紧张。

  在市场调整中,中小房企受到的冲击更大。在江浙一带,一些小开发商资金链断裂、老板卷款“跑路”的情况开始出现。有的企业受制于资金及库存的双重压力,到了必须出售项目或股权以换取资金的境地。

  华本机构总裁许文锋认为,随着调控继续,房地产企业兼并重组的现象将逐渐增加,行业集中度会明显提高。目前,国内房地产开发企业超过8万家,但多数企业自我发展能力不足,高度依赖贷款和民间融资,发展方式粗放,经营管理和服务水平不高。行业整合有利于整个行业的健康发展。

  对房地产行业而言,冬天已经到了,而且可能比想象的要更冷、更长。“房价要回归合理水平是大势所趋。”万科集团总裁郁亮表示,过去几年房地产企业的利润率非常高,并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控,未来住房的投资属性将越来越弱。“对习惯生活在糖水里的房地产企业而言,很难再回到过去的暴利时代。”

  2012年,保证企业有充足的现金流,进一步强化内部管理,开源节流,将是许多开发商的“过冬”策略。“不管政策怎么变,开发商稳妥一点总是没错的。”广厦集团荣誉主席楼忠福表示,“顺应政策和市场的变化,开发更好的产品是最重要的。”

  “中国的房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松(微博)指出,短期来看,行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成。开发商将通过降价、布局三四线城市、以品牌和效率而非扩张土地储备等方式来提升价值、应对调整。

  • 来源:人民日报 作者:王炜
  • 编辑:徐雅平

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