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2020年07月09日 星期四

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陈淮:住房保障体系有四层次 救济型保障格外重要

中国国际经济交流中心10月11日举行第十六期“经济每月谈”,主题为“加快保障性住房建设,促进房地产市场健康发展”。住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示,住房保障体系并不等于就是保障房建设,住房保障体系是针对一个社会发展过程中人所必需的住房这种东西,采取政府行为给予支持的一种保障体系。住房保障体系,从客观规律和国际经验看,结合中国的国情,有四个层次的组成部分,包括救济型、援助型、互助型和自助型。

住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮

(摄影:中国网 张琳)

陈淮指出,住房保障体系,从客观规律和国际经验看,结合中国的国情,有四个层次的组成部分。包括廉租房建设,以及其他的保障房建设,属于基本保障或者叫最低保障。我们把它归结为救助、救济性的保障,这个构成对中国来说格外重要,在于我们是个发展中国家,发展严重不平衡,同时还是一个大量人口从农村向城市快速聚集迁徙过程的国家。低端老百姓所占比重比发达国家要高得多。

这个历史阶段,我们需要二十到三十年才能从一个金字塔型的社会财富分布结构过渡到橄榄型、枣核型的结构,也就是中产阶级占主要比重的结构。因此,在发达国家,有6%-7%的人群是需要社会和政府不要钱或者基本不要钱给房子住的人。中国保障的群体恐怕是15%-20%略多,这个比例随着时间的推移会逐步变化,但是起步的时候,由于中国老百姓祖上爷爷爸爸那一辈都是无产阶级,没有人有财富累计,大家都从一无所有起步,所以这个比重比发达国家大。救济、救助性的人群保障廉租房,廉租房也并非就一定是实物房,包括实物房,包括贴租,也包括货币保障。

第二个层面是援助型的保障,和救助型、救济型相去配的援助型,也属于住房保障的题中应有之义。全世界的年轻人哪怕是发达国家的年轻人,也势必面对一个不可改变的两难,也就是他一辈子工作积蓄是足够买一套称心如意、满足改善功能住房的。但是,攒够这些钱需要到40岁-45岁,而他25岁或者28岁就需要结婚娶媳妇,这就存在一个时间差,这是一个天然的自然属性的差别。在城市中,实际上还存在着千差万别的很多其他原因导致的,比如大家说的夹心层,比如说“北漂”、流动人口。援助型的保障是指,自己有一定能力解决住房问题,但是不足,需要政府给予帮助。但是这个不足覆盖的面是比较宽的。假定说自我解决依靠市场化的方式解决住房问题,有需要十成能力,有八成能力缺两成也叫不足,十成能力中有两成缺八成,也叫不足。这个援助型的包括大家诟病的但我以为有存在意义的经济适用房,包括近两年政府大力提倡的公共租赁住房,包括公务员享受的住房补贴,包括今后可能发展的贴息、贴租。顺便说一句,大家说,首套房首付提高到三成,是不是就把穷人或者“夹心层”排除在外了?我以为这个认识恐怕是对房地产市场发展规律了解不多的一种认识。因为全世界皆然,房贷三成首付是一种常态。我们原有的两成首付是一种打折优惠,是在2009年“保增长、保民生”过程中,刺激经济的一个短期性的优惠性政策,不会有一个商店每天都打折优惠,那就不叫打折。因为两成首付的风险是由银行这个作为企业的主体来承担的,在短期内负担社会责任是它应尽的义务,但是要求银行长期承担这种低于正常风险临界点的贷款比例,恐怕是超出银行负担。

第三个层次的保障,也是保障体系中的应有之义,最典型的就是公积金,我们把它称为互助型的保障。老百姓互相帮助和政府有什么关系?怎么就成了政策了呢?公积金显而易见是一个重要的政策性工具,比如政府规定,每个雇主都得给雇员建立公积金账户,是强制的,尽管我们现在的覆盖面还远达不到,是三分之一略强。但是政策和行政性规定是有的,并且我从网上经常看到,有位小白领说我是房奴,我的工资里扣除税费、个人所得税、公积金以后所剩无几。这个说法中有一个重要的瑕疵,扣公积金不是扣掉了,而是得到了,每从你的工资中缴随一块钱公积金,你实际上得到了两块钱。因为你的雇主还得给你配缴百分之百,而且,这两部分配缴是免个人所得税的。假定你这五千块钱交12%的公积金的话,你除了1600块钱免交个人所得税,实际上还有另外1200块钱也是免交个人所得税的。这部分相当于政府补贴15%到20%。鼓励这种互助型的政策性工具,也是我们今后完善住房保障体系的一个重要方面。住房公积金是一个好工具,只是我们现在还存在着比较多的不足和缺陷,需要进一步完善。比如覆盖面不充分,代际互助,比如说正主任以上的社会层次的官员,工资很高,累计很多,但是他不需要贷款和买房,但是刚刚参加工作的“夹心层”年轻人需要利用这种政策贷款工具,但是他所能贷的额度是非常低或者有限的,叫贷记互助功能不充分。另外,缴存和使用的规定也存在一些问题,比如有些地方公积金缴存额大量贷不出去,由于条件过于苛刻,我们进一步完善的问题。但是这个框架、这个层次的工具我们是有了的。

第四个层次的保障,我们略为生疏,但是很可能是今后一个长期发展过程中住房保障中最重要的部分,自助型保障。这种保障体系是将来更符合中国国情也符合客观规律和国际经验的。什么样的政策工具叫自助型的政策保障体系呢?比如说住宅储蓄银行,或者住宅储蓄账户。与公积金账户的区别在于,它不是强制缴存的,是自愿缴存的,但是你往这个账户里存钱可以享受减或者免个人所得税。一方面,通过这种政府暗补的方式,给需要保障的人群提供了一个新的出口,另一个,也鼓励和促进人们对自己解决自己的住房需求负起更大的责任。你就是不存,自己自然在解决住房问题上,要比别人更多困难,如果你愿意对自己将来娶了媳妇以后还要生孩子,生了孩子以后还要赡养父母,这些问题考虑在先,政府给予你减或者免个人所得税等诸多优惠。这个储蓄的账户可能只有一个出口,就是用于住房消费,而不能唱卡拉OK或者干别的。这种政策性工具,应该说值得我们调查研究,更有普及的机会。

陈淮说,在发达国家,除了低端的救助型保障是一个相对稳定的比例和相对稳定的品种之外,因为市场经济发展比较充分了,城市化任务基本完成了,人口向城市的迁徙已经结束了,人口在城和乡的分布已经稳定了。这个保障体系中,更多的主要集中于,除了我刚才说的相对稳定的救助以外,主要是互助和自助性的保障。比如说美国有退伍军人基金、公务员基金、教师基金等等,实际上这都是政策参与其中的互助型加自助型保障为主。而且这种保障,跟刚才讲到的公共租赁住房,也是我们最近研究的。我们说公共租赁住房不由政府出钱,那由谁出钱呢?我们说可以由企业承担,政府贴租就可以了。除此之外,在住房保障体系中还有很多值得探索的创新层面。我们创新层面是只停留在理论探讨,离实际操作还有一定距离,但是理论框架是存在的,比如说可交易的房价指数。我们为什么在过去两三年中,房价起伏不定,而且过快上涨总是不断出现呢?因为有一些明年、后年、三年、五年以后的需求,恐慌性地提前入市。为什么提前入呢?他规避价格上涨的风险。如果我们有交易的政策性住房指数,老百姓就可以通过购买指数来规避价格上涨的风险,而不必非得储备一个实物房。他儿子才上高中,把他将来娶媳妇的房子都预备好了。这种需求就可以在时间上合理地配置。

另外,投资性的需求并非都是不合理的需求,投资也是中国老百姓从总体的逐步的小康走向全面小康的一个重要体现。社会的利益诉求已经从增加收入发展为增加收入和加速个人资产累积并重的发展阶段,这叫全面小康。但是如果我们有这种虚拟的指数交易方式,如果你认为房价会涨,你无需购买实物住房,只需要买指数就够了。我们可以把这种需求从实物型住房市场中合理地分离出来。这些实际上都是人们在市场经济发展过程中,在各个领域有过不同实践和操作的。

  • 来源:中国网 作者:徐雅萍
  • 编辑:xyp

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