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2020年01月18日 星期六

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中国宝安"低价"卖惠州项目 宝安地产吃进藏玄机

  目前正在接受证监会稽查的中国宝安(000009,收盘价11.01元),又因巨额资产出售计划而被推上风口浪尖。最新公告显示,中国宝安拟出让旗下多家公司股权,交易总价高达16.2亿元,是中国宝安2011年净资产的40%。

  在多笔股权交易中,中国宝安与旗下控股公司宝安地产(000040,收盘价4.79元)的关联交易争议颇大。公告称,宝安地产拟以1.7亿元受让中国宝安全资子公司惠州市宝安房地产开发有限公司 (以下简称惠州地产)100%股权。目前,惠州地产旗下有两个项目,可售面积总和达23万平米。以惠州当地最新一手房均价5300元计算,这部分面积总价高达12.2亿元。此外,惠州地产旗下还拥有13万平米商住用地和小金项目5.5万平米工业用地这两项土地储备。

  1.7亿元买下“储量”颇丰的惠州地产,宝安地产似乎捡了个大便宜。不过记者调查发现,事实可能完全相反,因为中国宝安转让惠州地产的条件非常苛刻:一是宝安地产必须承接惠州地产欠中国宝安4.39亿元的债务,一年内还清;二是惠州地产旗下体量最大的项目山水龙城由于资金问题,已经处于停工状态,成为一块“烫手山芋”。

  通过此举,资金链十分紧张的中国宝安将获得总计超过6亿元的现金回笼,同时也根除了山水龙城后续追加投入带来的资金压力,可谓一举两得。

  宝安地产实际需支付6亿元

  中国宝安公告显示,截至今年2月29日,惠州地产资产总额评估值为76202.43万元,负债评估值为59249.07万元,净资产评估值为16953.36万元,资产负债率高达77.8%。

  值得注意的是,在惠州地产总计5.9亿元的债务中,有4.39亿元系与中国宝安的往来欠款。对于这笔欠款,中国宝安在关联交易条款设置上进行了“苛刻处理”——宝安地产承诺:在成为惠州地产股东之日起,由其每季度向中国宝安等额支付欠款,一年内全部付清。

  截至2012年2月底,惠州地产货币资金仅余1000万元,近5亿元的剩余债务问题势必将由宝安地产承接。如果算上交易价款,宝安地产方面支付的现金总额将达到6.09亿元,这对宝安地产来说也是个巨大的难题。截至今年一季度末,宝安地产货币资金只有4亿元,且还有高达8.76亿元的流动负债。

  中国宝安急于脱手惠州房地产,且附带苛刻条件,这与其紧张的资金链不无关系。如短期借款,在2010、2011年上半年,中国宝安的短期借款维持在5亿元附近,但到去年三季报猛增至11.53亿元,到今年一季度进一步增至13.11亿元。与此同时,公司存货则从2010年中期的19亿元,增加至今年一季度的55.41亿元。去年全年,公司经营活动现金流净流出8.28亿元,创两年来新高……

  事实上,为解决资金链问题,中国宝安曾计划通过非公开发行融资,由于遭遇地产调控,2010年9月,公司收到了证监会终止审查的通知,定增计划宣告失败。由于定增这一巨量融资路径被堵,中国宝安转而寻求其他“变现”手段,如公司在5月30日公告称,向中泰信托有限公司申请金额为1.4亿元的信托融资贷款,期限为两年,而贷款的用途为流动资金周转;另外一项大手笔则是此次16亿元资产出售计划。

  • 来源:东方网 作者:朱秀伟
  • 编辑:栗天瑞

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